アパート経営を始めた際、売上や利益などを計算してみても、現在順調かどうか判断できないことがあります。
アパートを経営するにあたり、利益だけでなく、経費などについても考えていかなければなりません。
どの程度の売上高を達成すれば黒字になるか知りたいと考えている方は「損益分岐点」に注目しましょう。
「名前を聞いたことはあるけれど、損益分岐点とは何なのかよくわからない」と悩んでいる方のため、概要について解説します。
また、具体的な計算方法や、どのような視点で損益分岐点を考えていけば良いのかについても参考にしてみてください。
この記事を読むことにより、損益分岐点とは何か、安定してアパート経営を続けるために何を押さえておけば良いのかがわかります。
損益分岐点とは、損失と利益の分かれ目のことをいいます。
言い換えれば、損は出ていないけれど利益も出ていないゼロの段階です。損益分岐点よりも利益が出ていれば黒字、損失が出ていれば赤字となります。
損益分岐点を計算すれば、一定期間内でどの程度の利益を上げられているのかが判断可能です。
アパート経営をする際には、家賃収入がどの程度あるのかだけではなく、どの程度コストがかかっているのかも理解しておかなければなりません。
仮に年間に800万円の家賃収入を得ていたとしても、ランニングコストが700万円かかっている場合、順調とは言えないでしょう。損益分岐点を知ることは現在の状況を正しく把握し、アパート経営がうまくいっているかどうかを判断する目安になります。
アパート経営では、どのように損益分岐点について考えれば良いのでしょうか。確認しておきたいのが、収入と、経営にかかる費用についてです。
自身の経営しているアパートでは、どのようなものが収入になっているのか考えましょう。
メインになるのは家賃です。この他にも共益費や礼金を受け取っている場合は、これらも収入になります。駐車場を貸し出している場合、駐車場費用も収入です。
中には、アパートに自動販売機を設置している方もいるのではないでしょうか。自動販売機による収入も、アパート経営に関する収入と判断できます。
アパート経営では、さまざまな費用が発生します。
大きく分けると、固定費と変動費の2種類があります。
固定費
固定費とは、ローン返済や管理委託料、各種保険料などを指します。
アパートの稼働状況にかかわらず発生する費用です。
管理会社を利用していない場合は、管理委託料は発生しません。
ただし、賃貸経営に関する業務をすべて自分で行うのは難しいため、多くのオーナーが管理会社を利用しています。
管理会社によって管理費の金額は異なるため、契約前に確認しておきましょう。
固定費は毎月必ず発生しますが、見直し次第でコストを抑えることも可能です。
変動費
変動費とは、入居状況などアパートの経営状況によって増減する費用を指します。
満室の場合は入居者募集のための宣伝費は不要ですが、空室が出れば広告費をかけて入居者を探す必要があります。
入退去が発生した際には原状回復費用や修繕費もかかります。
入居者の入れ替わりが多い物件では、これらの費用が高額になることもあります。
また、築年数の経過に伴って設備の交換や修理が必要になる場合もあり、これらも変動費に含まれます。
変動費は固定費と異なり毎月発生するものではありませんが、工夫次第で削減できる部分もあります。
固定費だけでなく変動費にも注目し、経費全体の最適化を図りましょう。
損益分岐点を計算するには、まず収入と支出を明確に区分することが大切です。
支出は固定費と変動費に分け、それぞれを把握したうえで算出します。
アパート経営では、「運用時」と「売却時」の2つの視点で損益分岐点を考える必要があります。
ここでは、それぞれのポイントと計算方法を解説します。
運用時の損益分岐点とは、家賃収入など、運用時の売上から支出額を差し引いた結果がゼロとなる入居率を指します。
具体的には、「ローン返済額を含めた年間の支出÷満室時の年間家賃収入」の計算式で求めます。
たとえば、1か月の家賃収入が10万円、ランニングコストが3万円、ローン返済額が5万円だったとしましょう。
こちらのケースでは「96万円（年間の支出）÷120万円（年間家賃収入）＝0.8」となり、年間で80％以上の入居率を維持できた場合は利益につながることになります。
年間で80％以上の入居率とは、実際には12か月のうち約9.6か月分の入居がある状態のことです。
したがって、1年間に合計9.6か月分以上の入居者がいれば黒字になります。
なお、アパート経営では10～15年のタイミングで大規模修繕を行うことになります。
そのため、ローン返済額を含めた年間の支出については、この修繕にかかる費用を月額に換算した額も含めておきましょう。
売却時の損益分岐点を把握することで、アパート経営が最終的に利益を上げられたかどうかを判断できます。
なお、売却時の損益分岐点とは、これまでの収入と支出が等しくなる金額です。
収入には、これまでの家賃収入に加え、アパートの売却によって得た金額も含まれます。
一方、支出には、運用期間中の諸経費、不動産の購入時にかかった費用、さらに売却時に必要となる経費など、すべてのコストを合計して計算します。
具体的な売却価格は、実際に売却してみないとわからないものです。
ただし、「黒字になると想定して売却したにもかかわらず、実際には赤字だった」といった事態を避けるためにも、事前に「どの価格以上で売却すれば黒字になるのか」を確認しておくことが大切です。
たとえば、以下の条件の投資用アパートを所有していたとします。
【例】
10年間所有してローンの残債が32,825,000円になった段階で売却するとしましょう。
売却時における総支出額は、以下の通りです。
【売却時における総支出額】
総支出額は約5,213万円です。
家賃収入の合計は、10年間で1,500万円になります。
したがって、損益分岐点は「総支出額－家賃収入」で求められ「5,213万円－1,500万円＝3,713万円」です。
つまり、アパートを3,713万円以上で売却できれば、トータルで黒字となります。
注意点として、売却時に発生する経費や税金もしっかり計算に入れることが大切です。
これらの経費を計算から除いてしまうと、一見して利益が出ているように見えても、実際には赤字となってしまう場合があります。
アパート経営は、できる限り長期的な視点で損益分岐点について考えることが重要です。
例えば、損益分岐点が73％で、現在入居率が75％を達成できていたとします。ここだけ見ると黒字ではありますが、将来的に何があるかはわかりません。突然思わぬ支出が発生する可能性もあります。
しっかり考えておかなければならないのが、突発的に発生する支出についてです。大型の設備を買い換えなければならないケースや、災害などによって大規模な修繕が必要になることがあります。
場合によっては数百万円単位で経費がかかることもあるでしょう。それまで安定して黒字を出していたとしても、突発的な大きな支出があれば赤字に変わってしまう可能性が高いです。
黒字経営ができているからといって安心するのではなく、長期的に見て安定した経営ができるように対策を取る必要があります。
アパート経営をする上で重要なのは、投資期間を総合的にみて利益が出ている状態を作ることです。長期的な利益を考える際には、将来的な売却も含めて考えましょう。
長期にわたってアパート経営を行うほど利益に繋がりやすいです。しかし、家賃収入が下がったり、大規模な修繕費が必要になったりしている場合は手放した方が得をすることもあります。
一つの目安として、総合的な力が損益分岐点を上回ったら、それ以降は売却について考えましょう。
アパート経営で損益分岐点を上回る状態を維持するには、収入を増やす工夫だけでなく、空室や修繕、災害、売却まで見据えて物件を選ぶことが大切です。
ここでは、長期的に安定した収益を確保しやすい物件の条件について解説します。
アパート経営で損益分岐点を上回りやすくするには、長期にわたって安定した賃貸需要を見込める立地を選ぶことが重要です。
まず、最寄り駅や主要道路へのアクセスに加え、スーパー、病院、学校など、入居者の生活に必要な施設が周辺にそろっているか確認しましょう。
また、単身者向けであれば大学や企業、ファミリー向けであれば学校や公園など、想定する入居者層の需要に合っているかも見極める必要があります。
さらに、現在の人口だけでなく、将来の人口動向や周辺の開発計画も確認しておくと、家賃収入が減少するリスクを判断しやすくなります。
損益分岐点を上回る状態を長く維持するためには、修繕や設備交換にかかる費用を抑えやすい物件を選ぶことも大切です。
まず、建物の構造や外壁、屋根、防水部分などに耐久性の高い素材が使われているかを確認します。
購入前には築年数だけで判断せず、これまでの修繕履歴や点検状況、今後予定されている大規模修繕の内容まで把握しましょう。
また、給湯器やエアコンなどの設備についても、交換しやすさや部品の入手状況を確認しておくと、突発的な支出を抑えやすくなります。
ただし、耐久性の高い仕様でも定期的な点検や修繕は欠かせません。
災害による損傷や長期の空室は、修繕費の増加や家賃収入の減少につながり、損益分岐点を下回る原因になることがあります。
そのため、物件を選ぶ際は、地震や洪水、土砂災害などのリスクを事前に確認することが大切です。
まず、自治体が公表しているハザードマップを確認し、浸水想定区域や土砂災害警戒区域に該当していないかを調べます。
また、建物の耐震性能や基礎、地盤の状態に加え、排水設備や受変電設備が浸水しにくい位置にあるかも確認する必要があります。
特に災害リスクが高い地域では、保険料が高くなる場合があるため、火災保険や地震保険の負担も収支計画に含めましょう。
アパート経営では、運用中の家賃収入だけでなく、将来売却する際の価格も含めて損益分岐点を考える必要があります。
駅からの距離や周辺環境、土地の形状、接道状況などを確認し、幅広い買い手から評価されやすい土地かを見極めましょう。
建物が老朽化したあとも、建て替えや別用途への活用がしやすい土地であれば、出口戦略の選択肢を増やせます。
加えて、周辺の取引事例や地価の推移、再開発計画なども確認し、将来の資産価値が大きく下がるおそれがないか判断することが大切です。
損益分岐点を下回ってしまった場合、赤字になります。重要なのは損益分岐点を上回った状態を維持することです。そのためには、以下のようなポイントがあります。
損益分岐点を上回るためには、支出の割合を減らすことが重要です。
まず、アパートローンについて考えてみましょう。
アパートローンの返済額の目安は、家賃収入に対して50％以下です。
50％を上回るほど、返済が厳しくなってしまいます。黒字が継続している段階では問題なく返済できたとしても、キャッシュフローが悪化する可能性も考えておかなければなりません。
できれば頭金を用意して、はじめから返済比率を下げられるようにしておきましょう。
それから、支出としてはランニングコストとして管理会社に支払う費用も大きいです。
月々の管理費を減らすためには、自分でできるこことは自分で行うことをおすすめします。
総合的にお任せする形で管理をお願いすることも可能ですが、費用が高くついてしまうことが多いです。
管理会社に対しては最低限の業務のみを依頼し、管理費の負担を下げましょう。
場合によっては管理会社の変更についても検討が必要です。
損益分岐点を上回るためには、安定した経営が必要です。
そのためには、できる限り空室にしないための対策が重要になります。退去者が出たあと、しばらく入居者が見つからない状況が続くと経営が悪化してしまう可能性が高いです。
よくあるのが、入居者を競合にとられてしまうケースです。
設備を見直したり、リフォームをしたりするなどして、競合よりも魅力的なアパートを実現しましょう。
また、安定して利益を得るためには、家賃滞納者を出さないことも求められます。もし、家賃を滞納されてしまった場合、滞納期間が長くなると損失が大きくなっていくので、早期の段階で対処が必要です。
空室対策として設備を導入する場合は、人気の高さだけで判断せず、耐用年数や交換費用まで含めて費用対効果を検討しましょう。
例えば、無料インターネットや宅配ボックス、防犯設備などは物件の魅力を高めやすい一方、設置後には保守費用や修理費が発生することがあります。
高機能な設備でも、想定する入居者層のニーズに合わなければ、家賃の引き上げや空室期間の短縮につながるとは限りません。
そのため、周辺の競合物件や入居者から寄せられた要望を確認し、導入費用に対してどの程度の収益改善が期待できるかを試算することが大切です。
管理委託費は毎月発生するため、契約内容を見直すことで損益分岐点の改善につながる場合があります。
費用を抑えることだけを優先し、必要な管理業務まで減らすと、入居者対応の遅れや共用部の環境悪化を招きかねません。
まずは、入居者募集、家賃回収、清掃、点検など、現在委託している業務と料金の内訳を整理しましょう。
そのうえで、利用していないサービスが含まれていないか、業務内容に対して料金が見合っているかを確認します。
ローン返済額や管理委託費だけでなく、保険料や共用部の光熱費といった固定費も継続的に見直す必要があります。
これらは1つひとつの金額が小さく見えても、毎月または毎年発生するため、長期間では収支に大きく影響します。
例えば、火災保険は補償内容や特約が物件の状況に合っているかを確認し、必要な補償を維持したうえで複数の商品を比較しましょう。
一方、共用廊下や階段の照明については、LEDへの交換や点灯時間の調整により、電気代を抑えられる可能性があります。
共用水栓の漏水や不要な設備の稼働がないかを定期的に確認することも大切です。
アパート経営は長期に渡って行うことにより、経営が安定しやすく、損益分岐点を上回りやすくなります。そのためには、継続してアパート経営をするための対策を行いましょう。
特に毎月赤字ギリギリの状態で運営している場合、予想外の支出などが発生した際に対応が難しいです。一般的に、アパート経営がうまくいっている場合、多額の運転資金は必要ありません。
ですが、支払いに余裕がある状態を維持し、空室対策をするなどして運転資金を確保しておきましょう。
確定申告は利益が20万円以下の場合、基本的に行う必要はありません。
赤字経営をしている場合は申告しないことがありますが、他に給与所得がある方の場合、確定申告をすれば損益通算が利用可能です。
損益通算によって赤字分を所得から差し引き、所得税や地方税を抑えられます。赤字の場合はうまく活用しましょう。
アパート経営の損益分岐点を正しく把握するには、収入や支出の整理に加え、契約内容や将来の修繕計画まで含めて確認する必要があります。
ここでは、相談先の選び方とサブリース契約における注意点について、よくある疑問に答えます。
アパート経営の損益分岐点について相談する場合は、確認したい内容に応じて相談先を選ぶことが大切です。
収支計画や融資条件については、金融機関や不動産投資に詳しいファイナンシャルプランナーへ相談すると、返済額を含めた資金計画を整理しやすくなります。
一方、建築費や修繕費、管理費を詳しく確認したい場合は、建築会社や管理会社、不動産会社に具体的な見積もりを依頼するとよいでしょう。
サブリースを利用していても、アパート経営の収支が損益分岐点を下回る可能性はあります。
サブリースでは一定の賃料収入を見込みやすいものの、保証される賃料が将来にわたって固定されるとは限らず、契約更新時などに減額される場合があります。
また、家賃収入からサブリース会社へ支払う手数料が差し引かれるため、通常の管理委託よりも手取り額が少なくなることもあるでしょう。
さらに、修繕費や設備交換費、固定資産税、ローン返済などを所有者が負担する契約では、支出の増加によって収支が悪化するおそれがあります。
いかがでしたか？損益分岐点とは何か、何を意識すれば安定したアパート経営を実現しやすくなるのかについてご理解いただけたかと思います。
毎月黒字経営を目指しているのであれば、損益分岐点についてよく考えることが重要です。
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この記事の監修
マリモ賃貸住宅事業本部
不動産事業を50年以上続けてきたマリモが、お客様目線でお役に立つ情報をお届けしています。不動産投資初心者の方に向けての基礎知識から、経験者やオーナー様向けのお役立ち情報まで、幅広い情報の発信を心がけています。部内の資格保有者（宅地建物取引士、一級建築士、一級施工管理技士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者など）が記事を監修し、正しく新鮮な情報提供を心がけています。
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