1. 損益分岐点とは？

損益分岐点とは、損失と利益の分かれ目のことをいいます。
言い換えれば、損は出ていないけれど利益も出ていないゼロの段階です。損益分岐点よりも利益が出ていれば黒字、損失が出ていれば赤字となります。

損益分岐点を計算すれば、一定期間内でどの程度の利益を上げられているのかが判断可能です。

アパート経営をする際には、家賃収入がどの程度あるのかだけではなく、どの程度コストがかかっているのかも理解しておかなければなりません。

仮に年間に800万円の家賃収入を得ていたとしても、ランニングコストが700万円かかっている場合、順調とは言えないでしょう。損益分岐点を知ることは現在の状況を正しく把握し、アパート経営がうまくいっているかどうかを判断する目安になります。

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2. アパート経営での損益分岐点の考え方

アパート経営では、どのように損益分岐点について考えれば良いのでしょうか。確認しておきたいのが、収入と、経営にかかる費用についてです。

アパート経営に関する収入

自身の経営しているアパートでは、どのようなものが収入になっているのか考えましょう。 

メインになるのは家賃です。この他にも共益費や礼金を受け取っている場合は、これらも収入になります。駐車場を貸し出している場合、駐車場費用も収入です。
中には、アパートに自動販売機を設置している方もいるのではないでしょうか。自動販売機による収入も、アパート経営に関する収入と判断できます。

アパート経営で発生する費用

アパート経営では、さまざまな費用が発生します。 
大きく分けると、固定費と変動費の2種類があります。 

固定費

固定費とは、ローン返済や管理委託料、各種保険料などを指します。 
アパートの稼働状況にかかわらず発生する費用です。 

管理会社を利用していない場合は、管理委託料は発生しません。 
ただし、賃貸経営に関する業務をすべて自分で行うのは難しいため、多くのオーナーが管理会社を利用しています。 
管理会社によって管理費の金額は異なるため、契約前に確認しておきましょう。 

固定費は毎月必ず発生しますが、見直し次第でコストを抑えることも可能です。 

変動費

変動費とは、入居状況などアパートの経営状況によって増減する費用を指します。 
満室の場合は入居者募集のための宣伝費は不要ですが、空室が出れば広告費をかけて入居者を探す必要があります。 

入退去が発生した際には原状回復費用や修繕費もかかります。 
入居者の入れ替わりが多い物件では、これらの費用が高額になることもあります。 

また、築年数の経過に伴って設備の交換や修理が必要になる場合もあり、これらも変動費に含まれます。 

変動費は固定費と異なり毎月発生するものではありませんが、工夫次第で削減できる部分もあります。 
固定費だけでなく変動費にも注目し、経費全体の最適化を図りましょう。 

3. 損益分岐点の計算方法

損益分岐点を計算するには、まず収入と支出を明確に区分することが大切です。 
支出は固定費と変動費に分け、それぞれを把握したうえで算出します。 
アパート経営では、「運用時」と「売却時」の2つの視点で損益分岐点を考える必要があります。 
ここでは、それぞれのポイントと計算方法を解説します。 

運用時の計算方法

運用時の損益分岐点とは、家賃収入など、運用時の売上から支出額を差し引いた結果がゼロとなる入居率を指します。 
具体的には、「ローン返済額を含めた年間の支出÷満室時の年間家賃収入」の計算式で求めます。 

たとえば、1か月の家賃収入が10万円、ランニングコストが3万円、ローン返済額が5万円だったとしましょう。 
こちらのケースでは「96万円（年間の支出）÷120万円（年間家賃収入）＝0.8」となり、年間で80％以上の入居率を維持できた場合は利益につながることになります。 
年間で80％以上の入居率とは、実際には12か月のうち約9.6か月分の入居がある状態のことです。 
したがって、1年間に合計9.6か月分以上の入居者がいれば黒字になります。 

なお、アパート経営では10～15年のタイミングで大規模修繕を行うことになります。 
そのため、ローン返済額を含めた年間の支出については、この修繕にかかる費用を月額に換算した額も含めておきましょう。 

売却時の計算方法

売却時の損益分岐点を把握することで、アパート経営が最終的に利益を上げられたかどうかを判断できます。 
なお、売却時の損益分岐点とは、これまでの収入と支出が等しくなる金額です。 

収入には、これまでの家賃収入に加え、アパートの売却によって得た金額も含まれます。 
一方、支出には、運用期間中の諸経費、不動産の購入時にかかった費用、さらに売却時に必要となる経費など、すべてのコストを合計して計算します。  

具体的な売却価格は、実際に売却してみないとわからないものです。 

ただし、「黒字になると想定して売却したにもかかわらず、実際には赤字だった」といった事態を避けるためにも、事前に「どの価格以上で売却すれば黒字になるのか」を確認しておくことが大切です。 

たとえば、以下の条件の投資用アパートを所有していたとします。 

【例】 

• 物件の購入価格：4,200万円（フルローン金利2％、返済期間35年）
• 月々のローン返済額：139,130円
• 年間の家賃収入：150万円
• 購入時にかかった費用：80万円
• 年間でかかる諸経費：18万円

10年間所有してローンの残債が32,825,000円になった段階で売却するとしましょう。 

売却時における総支出額は、以下の通りです。  

【売却時における総支出額】 

• ローンの残債：約3,283万円
• 10年間のローン返済総額：約1,670万円
• 購入時にかかった費用：80万円
• 10年間でかかる諸経費：180万円

総支出額は約5,213万円です。 
家賃収入の合計は、10年間で1,500万円になります。 

したがって、損益分岐点は「総支出額－家賃収入」で求められ「5,213万円－1,500万円＝3,713万円」です。 
つまり、アパートを3,713万円以上で売却できれば、トータルで黒字となります。 

注意点として、売却時に発生する経費や税金もしっかり計算に入れることが大切です。 
これらの経費を計算から除いてしまうと、一見して利益が出ているように見えても、実際には赤字となってしまう場合があります。 

4. 長期的な視点で考えたいアパート経営の損益分岐点

アパート経営は、できる限り長期的な視点で損益分岐点について考えることが重要です。

例えば、損益分岐点が73％で、現在入居率が75％を達成できていたとします。ここだけ見ると黒字ではありますが、将来的に何があるかはわかりません。突然思わぬ支出が発生する可能性もあります。

4.1 突発的な支出に注意

しっかり考えておかなければならないのが、突発的に発生する支出についてです。大型の設備を買い換えなければならないケースや、災害などによって大規模な修繕が必要になることがあります。

場合によっては数百万円単位で経費がかかることもあるでしょう。それまで安定して黒字を出していたとしても、突発的な大きな支出があれば赤字に変わってしまう可能性が高いです。
黒字経営ができているからといって安心するのではなく、長期的に見て安定した経営ができるように対策を取る必要があります。

4.2 将来的な売却も含めて考える

アパート経営をする上で重要なのは、投資期間を総合的にみて利益が出ている状態を作ることです。長期的な利益を考える際には、将来的な売却も含めて考えましょう。

長期にわたってアパート経営を行うほど利益に繋がりやすいです。しかし、家賃収入が下がったり、大規模な修繕費が必要になったりしている場合は手放した方が得をすることもあります。
一つの目安として、総合的な力が損益分岐点を上回ったら、それ以降は売却について考えましょう。

5. 損益分岐点を意識した上手なアパート経営のポイント

損益分岐点を下回ってしまった場合、赤字になります。重要なのは損益分岐点を上回った状態を維持することです。そのためには、以下のようなポイントがあります。

5.1 ポイント1 支出の割合を減らす

損益分岐点を上回るためには、支出の割合を減らすことが重要です。

まず、アパートローンについて考えてみましょう。
アパートローンの返済額の目安は、家賃収入に対して50％以下です。

50％を上回るほど、返済が厳しくなってしまいます。黒字が継続している段階では問題なく返済できたとしても、キャッシュフローが悪化する可能性も考えておかなければなりません。
できれば頭金を用意して、はじめから返済比率を下げられるようにしておきましょう。

それから、支出としてはランニングコストとして管理会社に支払う費用も大きいです。

月々の管理費を減らすためには、自分でできるこことは自分で行うことをおすすめします。
総合的にお任せする形で管理をお願いすることも可能ですが、費用が高くついてしまうことが多いです。

管理会社に対しては最低限の業務のみを依頼し、管理費の負担を下げましょう。

場合によっては管理会社の変更についても検討が必要です。

5.2 ポイント2 安定した利益を得る

損益分岐点を上回るためには、安定した経営が必要です。

そのためには、できる限り空室にしないための対策が重要になります。退去者が出たあと、しばらく入居者が見つからない状況が続くと経営が悪化してしまう可能性が高いです。

よくあるのが、入居者を競合にとられてしまうケースです。
設備を見直したり、リフォームをしたりするなどして、競合よりも魅力的なアパートを実現しましょう。

また、安定して利益を得るためには、家賃滞納者を出さないことも求められます。もし、家賃を滞納されてしまった場合、滞納期間が長くなると損失が大きくなっていくので、早期の段階で対処が必要です。

6. アパート経営を継続するために押さえておきたいこと

アパート経営は長期に渡って行うことにより、経営が安定しやすく、損益分岐点を上回りやすくなります。そのためには、継続してアパート経営をするための対策を行いましょう。

6.1 運転資金は十分確保する

特に毎月赤字ギリギリの状態で運営している場合、予想外の支出などが発生した際に対応が難しいです。一般的に、アパート経営がうまくいっている場合、多額の運転資金は必要ありません。
ですが、支払いに余裕がある状態を維持し、空室対策をするなどして運転資金を確保しておきましょう。

6.2 利益が出ていなくても確定申告を行う

確定申告は利益が20万円以下の場合、基本的に行う必要はありません。
赤字経営をしている場合は申告しないことがありますが、他に給与所得がある方の場合、確定申告をすれば損益通算が利用可能です。
損益通算によって赤字分を所得から差し引き、所得税や地方税を抑えられます。赤字の場合はうまく活用しましょう。

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7. 損益分岐点を上回るための対策が必要

いかがでしたか？損益分岐点とは何か、何を意識すれば安定したアパート経営を実現しやすくなるのかについてご理解いただけたかと思います。
毎月黒字経営を目指しているのであれば、損益分岐点についてよく考えることが重要です。

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