アパート投資の新築と中古の違い

新築アパートと中古アパートには、さまざまな違いがあります。

両者の主な違いは、次の表のとおりです。

一般的に、新築アパートはリスクを抑えやすいと考えられています。
初期費用は高額ですが、空室リスクが低く、修繕費も少ないためです。
また、出口戦略（売却）も立てやすいのが特徴です。

一方で、新築アパートを始めるまでの準備は、中古より手間がかかる傾向があります。
ただし、完成済みの新築物件を購入すれば、この負担を軽減できます。

新築アパートは、リスクを抑えつつ安定的にアパート投資を始めたい方に適しています。

新築アパート投資を行うメリット

続いて、新築アパート投資に期待できるメリットを紹介します。

メリット①空室のリスクが低い

新築物件は外観・内装・設備が新しく、入居希望者に選ばれやすいため、空室リスクが低い傾向にあります。

SUUMOリサーチセンターの調査によると、入居物件を決める際の決め手の上位に「築年数」「設備」「外観」「内装」が挙げられています。
新築というだけで入居が決まるケースも珍しくありません。

出典：2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）/（株）リクルート調べ

建物や設備の新しさを重視している方が多いといえるでしょう。

新築というだけで、入居者が決まることも十分に考えられます。

メリット②収益性が高い

新築アパートは、利益を生み出す能力が高いため、安定した家賃収入が期待できます。

詳しくは後述しますが、ランニングコストを抑えやすいのもポイントです。

安定した家賃収入に加え、ランニングコストが抑えやすいため、手元に残る収益を増やせる可能性があります。

具体的な収益性は物件によって異なりますが、期待値の高い投資手法といえるでしょう。

メリット③入居者のニーズに合わせた物件を建てられる

ターゲットのニーズにあわせたアパートを建てられる点も魅力です。

参考に、単身者とファミリー層が好む物件の特徴を紹介します。

出典：2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）/（株）リクルート調べ

中古アパートを購入する場合は、ターゲットのニーズとずれていても、調整できないケースが多いでしょう

一方新築アパートであれば、事前にターゲットのニーズを把握し、それに合わせたプランを立てることが可能です。
入居者に選ばれやすい物件を計画できる点は、新築ならではの大きな強みといえます。

ただし、市場調査には専門的な技能を要します。精度が低いと、新築アパートの強みを活かせません。

この点が心配な方には、株式会社マリモの投資用木造アパートがおすすめです。

ターゲット層のニーズに沿った設計や設備が整った新築アパートを取り扱っています。

メリット④ランニングコストを抑えられる可能性が高い

新築アパートは、建物や設備が新しいため修繕やメンテナンスにかかる費用を抑えられ、ランニングコストを抑えやすい傾向があります。

ただし、築年数10～15年程度で大規模修繕が必要です。

取り組みを先送りすると、劣化が目立ってしまう恐れがあります。

将来的な大規模修繕を見据え、新築時から修繕費を計画的に積み立てておくことが重要です。

メリット⑤立地にこだわることができる

新築アパートは、立地にこだわることもできます。

立地は、入居者が物件を選ぶ際に重視される重要な要素です。

参考に、SUUMO リサーチセンターが実施した物件を選ぶ際の決め手の調査結果を紹介します。

出典：2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）/（株）リクルート調べ

多くの方が立地を重視していることがわかります。

間取りや設備と異なり、決定した立地を後から変更することはできません。

物件を選択する際に、よく検討しておく必要があります。

株式会社マリモが販売している投資用木造アパートは、長期にわたり入居者を確保し続けるため、駅からの距離、利便性、環境などを踏まえたうえで、立地を決定しています。

長期的な安定運用に適した物件を選べる点が強みです。

メリット⑥売却相手を見つけやすい

新築アパートのメリットとして、売却相手を見つけやすいこともあげられます。

次の理由から、資産価値が高いと評価されるケースが多いためです。

【売却相手を見つけやすい理由】

・入居率が高い

・入居者希望者を見つけやすい

・ランニングコストを抑えられる

売却価格が高くなる傾向も見られます。

ケースによっては、売却益（キャピタルゲイン）を得られる可能性もあります。

出口戦略を立てやすい点も、新築アパートの大きな魅力です。

新築アパート投資を行うデメリット

新築アパートには、投資にあたり気をつけたい点もあります。

ここからは、新築アパート投資のデメリットを紹介します。

デメリット①投資額が高い

新築アパートは、投資額が大きくなる傾向があります。

土地、建物、設備などを、新たに取得しなければならないためです。

自己資金の負担も原則として大きくなる傾向があり、自己資金が少ない場合は金融機関から借り入れる金額が増えます。

毎月の返済額、総返済額とも増えるため注意が必要です。

デメリット②家賃下落が早い

新築物件に適用される割高な家賃を「新築プレミアム」といいます。

新築プレミアムを適用できるのは、原則として1人目の入居者だけです。

2人目以降は通常の家賃設定になるため、新築アパートは家賃が早期に下落しやすいとされています。

ただし、築年数と賃料の変化を調査した研究によると必ずしもそうとはいえません。

新築時を100とした場合の理論賃料単価の推移は次のとおりです。（駅からの距離は7分未満、シングル＝専有面積18㎡以上30㎡未満、コンパクト＝専有面積30㎡以上60㎡未満）。

シングル、コンパクトとも、築年数の経過とともに1年あたりの賃料単価下落率は大きくなっています。

上記のデータからは、中古アパートの方が家賃下落率が高い傾向にあるとも読み取れます。

データに基づいて、冷静に評価する姿勢が求められます。

出典：（pdf）株式会社三井住友トラスト基礎研究所「賃貸マンションと比較した賃貸アパートの実態分析」

デメリット③入居率を予測するのが難しい

過去のデータが存在しないため、新築アパートはオープン前に入居率を予測しにくい傾向があります。

中古アパートであれば、実際のデータをもとに入居率を予測できます。

募集を開始するまでは、どの程度の入居希望者を確保できるかが不透明である点に注意が必要です。

したがって、収支シミュレーションの精度も低くなる傾向があります。

新築アパートを検討する際は、複数のシナリオを想定し、収支シミュレーションをあらかじめ行っておくことが重要です。

デメリット④初期費用を回収するまでの期間が長い

アパート投資は、投資額の回収に長期間を要します。

主な理由は以下の2つです。

【投資額の回収に時間がかかる理由】

・投資額が大きい

・収益化に時間がかかる（入居者をゼロから集めなければならない）

一般的に、アパート投資は中長期的な投資手法と考えられています。

主な魅力は、安定した収入の確保と資産形成が見込める点です。

特徴を理解してから取り組むことが重要です。

新築アパート投資に向いている方の特徴

続いて、新築アパート投資に向いている方を紹介します。

有利な条件で融資を受けたい方

新築アパートは、収益性が高いため有利な条件で融資を受けられます。

金利を抑えて総返済額を軽減したい方や、融資額を増やして自己負担を減らしたい方に適しています（※実際の融資条件は、他の要素も考慮したうえで決まります）。

また、法定耐用年数が長いこともポイントです。

融資を受けられる期間の上限は法定耐用年数と連動しています。

したがって、新築アパートは返済期間を長く設定できます。

毎月の返済額を抑えられる点も魅力です。

長期的に安定した収入を得たい方

アパート投資は、長期にわたり安定した収入を得られる手法です。

主な理由として、以下の点があげられます。

【長期にわたり安定した収入を得られる理由】

・今後も一定の賃貸需要がある

・1棟を所有するため、空室が生じても他の部屋から家賃収入を得られる

10年後、20年後も安定した家賃収入を得たい方に向いています。

不動産投資を初めて行う方

一般的に、新築アパート投資はローリスクと評価されています。

それは以下の特徴を備えているためです。

【ローリスクと評価される理由】

空室リスクが低い

修繕費がかかりにくい

売却先を見つけやすい

したがって、不動産投資を初めて行う方に向いています。

完成済みの物件であれば、シミュレーションがしやすく、手間も少ないため特に初心者に適しています。

新築アパート投資を成功させるためのポイント

ここからは、新築アパート投資で意識したいポイントを解説します。

ポイント①長期的な計画を立てる

新築アパート投資は、長期的な取り組みです。

10～15年後には、原則として大規模修繕が必要になるため、長期的な視点で計画を立ててから取り組むことが重要です。

株式会社マリモが提供する木造アパート物件は超高耐候塗料を使用した外壁材を採用するなどの方法で、メンテナンスサイクルを延ばし、ランニングコストを抑えています。

将来的な差が出やすい物件をお探しの方は、株式会社マリモが提供する投資用木造アパートも検討してみてはいかがでしょうか。

間取り、住設備、防犯設備に関してもこだわった物件を販売しているため、長期にわたり安定した家賃収入を得られる可能性があります。

ポイント②自己資金を準備する

アパート投資を安定させるため、十分な自己資金を用意することも大切です。

自己資金を多く用意すると、借入額を減らせるため融資を受けやすくなります。

また、毎月の返済額を減らせる点も魅力です。

ただし、手元の資金をすべて自己資金に充てると、急な支出に対応できない恐れがあります。

シミュレーションを実施して、無理のない範囲で自己資金を用意しましょう。

ポイント③需要のある立地を選ぶ

物件の立地は、アパート投資の成否に大きな影響を与える要素です。

建物や設備にこだわっても、立地が悪いと入居者の確保に苦戦するでしょう。そのため、賃貸需要を確かめてから、立地を選択する必要があります。

株式会社マリモでは、収益性の高い物件を多く取り扱っています。

ご自身で立地の評価を行えない場合は、お気軽にご相談ください。

ポイント④災害のリスクを考える

日本では、大規模災害の発生が予想されています。

アパート投資は長期投資を前提とするため、災害リスクを考慮しておくことも大切です。

具体的には、以下の取り組みなどが考えられます。

【取り組みの例】

・ハザードマップを確認する

・災害に強い建物を建てる

・災害に強い設備を導入する

・損害保険（火災保険、地震保険など）に加入する

・避難場所を掲示する

これらの対策は、安定したアパート投資の基盤となります。
さらに、入居希望者への訴求ポイントにもなります。

新築アパート投資はリスクをコントロールしやすい方法

ここでは、新築アパート投資のメリット・デメリットなどを解説しました。

主なメリットとして、空室リスクが低い、収益性が高い、売却先を見つけやすいなどがあげられます。

基本的には、リスクをコントロールしやすい選択肢といえるでしょう。

ただし、初期投資額は大きくなる傾向があります。

収支計画を立ててから取り組むことが大切です。

株式会社マリモは、安定した収益性と良質な住空間、耐久性などにこだわった投資用木造アパートをご提案しています。

長期的な価値が期待できる物件に関心をお持ちの方は、弊社の木造アパート経営の情報はこちらからご確認ください。