不動産投資が副業にあたらない5つの理由

不動産投資は、毎月の家賃収入を得られる仕組みでありながら、「実際にどれくらい労力がかかるのか」「会社に副業禁止規定があるけれど大丈夫なのか」など気になる方も多いでしょう。

ここでは、不動産投資が副業にあたらない（あるいは該当しにくい）とされる主な理由を5つご紹介します。

相続などやむを得ない場合もある

不動産投資を行う人の中には、「親から相続した物件を運用する」ケースも多いです。
相続によって取得した不動産を放置してしまうと、空き家や空き地として維持費用や固定資産税の負担ばかり増えてしまいます。
これを回避するために賃貸に出すのは、基本的に「副業」とは見なされにくいと言えるでしょう。
会社の就業規則でも、「家族名義で相続した不動産は除外」といった条項を設けている場合があり、もともと持っている物件を活用するだけなら問題視されにくいのです。

本業に支障が出にくい

不動産投資は、他の副業（飲食店の開業、アルバイト勤務など）に比べると、直接的に時間を拘束される作業が少ないといえます。

基本的には物件の管理を管理会社に委託し、収支やリフォームのタイミングなどを確認するだけで日々の手間はそれほど多くありません。

これにより、本業に大きく影響せずに収益を得られるため、「副業禁止」の会社でも不動産投資に関しては黙認している例も存在します。

情報漏洩のリスクが少ない

副業禁止の背景には、企業側が「会社の機密情報が持ち出されるかもしれない」「業務上の取引先と競合するかもしれない」といった懸念を抱えていることがあります。
一方で、不動産投資の場合、業務上で得た機密を活かす余地がほとんどないのが実情です。

不動産購入や賃貸管理に会社の情報を流用するケースは考えにくく、むしろ自分のお金と信用を使って投資を行うだけで、会社の利益と衝突するリスクは非常に低いでしょう。

不動産投資は副業でなく資産運用

不動産投資は、「不動産という資産を運用して利益を得る行為」です。

株や投資信託を保有して配当金を得るのと同じような位置づけで、法律的にも「事業としての継続性が認められるレベル」でなければ副業と見なされにくい面があります。

例えば、「年間数物件を転売する」「不動産仲介業務まで行う」といった形態なら事業性が高くなるかもしれませんが、単にアパート一棟やワンルーム物件を所有し家賃を得ている程度であれば、資産運用に近いと考えられるのが一般的です。

そもそも憲法では副業は自由

日本国憲法では「職業選択の自由」が保障されており、原則として個人が好きな仕事を行うのは自由です。
もちろん、会社の就業規則や契約によって一定の制約がある場合は別ですが、法律上は原則自由であるという点を踏まえれば、不動産投資を行うこと自体を一方的に禁止するのは難しいという解釈もあります。
実際、社内規程で「不動産投資は特別に禁止しない」と明文化している企業も増えてきているようです。

不動産投資する時に気を付けたいポイント

不動産投資が副業にあたらない可能性が高いとはいえ、何も考えずに始めると会社とのトラブルや税務面での問題が起こるかもしれません。
ここでは、本業との兼ね合いや税務処理に関して、特に留意すべき事項を5つご紹介します。

不動産投資することを事前に相談しておく

会社によっては、就業規則で副業を一律禁止しているところもあれば、「副業する際は届け出を出すこと」と定めているところもあります。
不動産投資に限らず、他の業務を並行して行うことに対して厳しい姿勢を取る企業も存在するため、事前に総務や人事などに相談しておくのが望ましいでしょう。
特に、外資系企業やベンチャー企業では副業を容認している例も増えているので、問い合わせてみる価値はあります。

本業に支障が出ないように心がける

いくら不動産投資が“副業と見なされにくい”と言っても、あまりにも時間や労力を割きすぎると本業の業績に悪影響が出てしまう可能性があります。

急な設備トラブルや入居者からの問い合わせが発生することはゼロではないため、管理会社に委託して対応を任せるなど、なるべく自分の稼働を抑えられる仕組みを作っておくと安心です。

不動産投資の規模が大きくなりすぎないようにする

不動産投資に慣れてくると、追加で物件を買い増ししたり、より大きなビルやマンション一棟を購入することを検討するかもしれません。

しかし、大きくなりすぎると「ほぼ専業に近い活動量」になりかねず、会社から「業務に支障が出ている」と認識されるリスクが高まります。

段階的に規模を拡大し、収支や時間の使い方を見ながらバランスを保つのが賢明です。

本業以外の所得が20万円超なら確定申告を行う

不動産投資で得られる家賃収入から経費（管理費、修繕費、ローンの利息部分など）を差し引いた不動産所得が年20万円を超える場合、確定申告が必要となります。

もし確定申告を怠ると、延滞税や無申告加算税などのペナルティが発生することもあるため注意が必要です。

会社員の場合、給与所得とは別枠で不動産所得を申告し、本業で天引きされている源泉徴収と合算して税金を納めることになります。

住民税を「普通徴収（自分で納付）」に変更する

会社員の住民税は通常、給与から天引きされる「特別徴収」という方法で納付します。
もし不動産所得があるにもかかわらず、住民税をすべて特別徴収にしてしまうと、本業の給与に加えて不動産所得分も会社経由で徴収されることになります。

すると、給与明細を見た会社の人事が「住民税が妙に高いぞ…？」と気付き、副業しているのでは？と疑念を抱く可能性があるのです。

こうしたリスクを回避するために、確定申告の際に「住民税の納付方法を普通徴収（自分で納付）」にする旨を申告しておけば、本業とは別に自分で住民税を納めることができます。
会社への影響を最小限に抑えたい場合は、この方法を検討してみてください。

不動産投資は副業でもOK？ 本業とのバランスをとりつつスタートしよう

不動産投資は、“働いて収入を得る”というよりは“資産を運用して収益を得る”という色合いが強く、副業禁止規定があっても認められるケースが珍しくありません。
相続で取得した物件を賃貸に出しているだけであれば、なおさら副業として見なされにくいのが実態です。
しかし、実際に投資を始めるとなれば、会社の就業規則や社風を確認し、本業に支障が出ないような体制づくりが不可欠。
とくに、副業禁止とは言われなくても、会社に迷惑をかける形での投資運営はリスクが高まるので気を付けましょう。

また、所得が20万円を超えれば確定申告が必要になり、住民税の納付方法によっては会社に投資をしていることがバレる可能性も。
家賃の管理や入居者対応に手間を取られすぎないよう、管理会社をうまく活用しながら仕組み化することで、本業とバランスを取りつつ着実に家賃収入を積み上げられます。

株式会社マリモは、豊富な経験と知識から、アパート経営についてのご相談に応じています。
アパート経営が初めての方でも、全力でサポートしますので、ぜひ気軽にご相談ください。