1. アパート経営とは

アパート経営とは、所有するアパートの部屋を入居希望者に貸し出し、家賃収入を得る投資手法です。
一棟単位で運営するのが特徴で、仮に一部屋が空室でも他の部屋から家賃収入が得られるため、安定した収益を得やすい点が魅力です。

建物や入居者の管理は管理会社へ委託できるため、時間や労力を大きくかけずに取り組めるのも特徴といえるでしょう。

マンション経営との違い

よく比較されるのが「マンション経営」です。両者の違いは以下のとおりです。

マンションは、アパートに比べて建物の規模が大きくなりやすく、構造の違いからコストがかかりやすい傾向もあります。

またアパート経営とマンション経営では、そもそもの投資対象も異なることがあります。

それぞれの投資対象は以下のとおりです。

マンション経営では、一室のみ所有する（複数戸所有する場合もあり）ことがあります。

このケースと比べると、アパート経営は収益の安定性や節税効果が高いということもできます。

土地がなくてもアパート経営を始めることはできる？

「土地を持っていないけど、アパート経営を始めたい」という方もいるでしょう。
結論から言えば、土地がなくても始められます。ただし、土地を購入するか土地付きアパートを購入する必要があります。

ここでは「土地を購入してアパート経営を始める流れ」を紹介します。

土地がない状態からアパート経営を始める流れ

土地がない状態からアパート経営を始める流れは以下の通りです。

①パートナーを探す

②土地を見つける
③融資を受ける

④アパートを建てる

それぞれご紹介します。

流れ①パートナーを探す

土地探しから建築までワンストップで対応できる事業者を選ぶと、初心者でも全体像を把握しやすく安心です。

【評価のポイント】

• 投資用アパートに関する実績が豊富
• 地域の事情に精通している
• 収益シミュレーションなどを提示してくれる

投資用アパートに関する実績が豊富な事業者であれば、土地の選定や金融機関との交渉をスムーズに進められます。

長いお付き合いになるため、パートナーを慎重に選ぶことが大切です。

流れ②土地を見つける

条件に合う土地を探し、将来の入居率を見据えて選定します。

【土地選びのポイント】

• 駅から徒歩10分以内
• 周辺に生活施設がある
• 東西に長い整形地
• 人口が増加しているエリアにある
• 周辺に競合物件が少ない

例えば、東西に長い土地は、南向きのバルコニーを確保しやすいため、アパート経営に向いています。

パートナーの意見を聞きながら、粘り強く希望条件に合致する土地を探すことが重要です。

流れ③融資を受ける

次に、パートナーと相談してアパートの建築プランを立てます。

ターゲット、希望する収益などの条件を具体的に伝えて、理想的な建築プランに近づけることが大切です。

投資用アパートに関する実績が豊富な事業者であれば、建築プランとともに収支シミュレーションも提示してくれるでしょう。

土地と建物の概要が決まったら、金融機関にアパートローンを申し込みます。

金融機関の主な候補は次のとおりです。

【金融機関の候補】

• 日本政策金融公庫
• 都市銀行
• 地方銀行
• 信用金庫
• ノンバンク

審査では、物件の収益性、物件の担保価値、申込人の返済能力などが問われます。

審査の厳しさや適用金利は金融機関で異なります。

流れ④アパートを建てる

融資が決定したら、建築プランに基づきアパートを建てます。

木造2階建てのアパートであれば、一般的な建築期間は3～6カ月程度です。

具体的な建築期間は、工法や構造で前後します。

この間に、入居者を募集しておくことが大切です。

基本的には、地域の不動産会社へ依頼することになりますが、入居者の仲介、さらには物件の管理に対応している建築会社などもあります。

特別なこだわりがなければ、パートナーに相談するとよいかもしれません。

また、建築工事がプランどおり、スケジュールどおり進んでいることを確かめておくことも欠かせません。

建築会社の担当者とコミュニケーションを図りつつ、必要があれば現場を見学するようにしてみてください。

土地から購入するのが手間に感じたら、完成した物件を購入するのも視野に入れましょう。

株式会社マリモは、安定した収益を期待できる木造アパートを展開しています。ぜひお気軽にご相談ください。

2. アパート経営をするなら木造・鉄骨造・ＲＣ造どれがいいのか

一言でアパートと言っても、木造・鉄骨造・ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）といった構造の違いがあります。

木造はＲＣ造に比べ建築費が安く、比較的間取りの自由度も高いですが、耐火性能や耐震性能、防音性能はやや劣ります。

対して、ＲＣ造は、耐火性や耐震性、遮音性、断熱性などに優れており、デザイン性の高い物件も多いです。しかしその分、建築コストがかかるのが難点です。

鉄骨造は、上記の面で木造とＲＣ造の中間といえる工法で、比較的低コストで建築でき、耐火性、耐震性、遮音性にも大きな問題はありません。しかし特に軽量鉄骨造りと呼ばれる工法は間取りの自由度が低く、重量鉄骨造りにするとコストが高くなるといった側面があります。

3つの中で、特に収益性に優れているのが木造です。
木造は建築費用や税金などが安く、その分、利回りが高くなる傾向にあります。

木造アパートが収益性に優れているのはなぜ？

前述のとおり、木造アパートは収益性に優れると考えられています。

ここでは、その理由を詳しく解説します。

建設費用を比較的抑えられるため

アパートの収益性は、実質利回りで評価できます。

実質利回りの算出方法は以下のとおりです。

実質利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費）/（アパートの購入価格+購入時の諸経費）×100

年間家賃収入と年間諸経費が同じであれば、アパートの購入価格と購入時の諸経費が安いほど実質利回り（収益性）は高くなります。

建設費は構造や仕様により異なりますが、木造アパートは比較的コストを抑えやすいとされています。

主な理由として以下の点があげられます。

【建設費用が安い理由】

• 建物が軽いため、基礎工事や地盤改良のコストがかかりにくい
• 他の構造に比べて、建材費が安い
• 他の構造に比べて、加工が簡単（人件費を抑えられる）

木造アパートだと、建物そのものの建築費用が安いため、収益性が高くなりやすいです。

そこで、浮いた費用をデザインや設備に割り振って、アパートの魅力を高めることもできます。

これらの取り組みで、年間家賃収入が増えれば、木造アパートの収益性はさらに高まります。

土地を有効活用できるため

さまざまな土地を利用できる点も、木造アパートが収益性に優れるといわれる理由です。

たとえば、比較的狭い土地であってもコストを抑えつつ3階建てのアパートを建てられれば高収益を目指せます。

もちろん、他の構造でも3階建てのアパートは建てられますが、建築費が高いため収益性は低くなってしまいます。

また、3階建て以上のアパートは、原則として集客にエレベーターを必要とします。

エレベーターを設置すると、建築費用が高騰するうえ、部屋に活用できるスペースが減ってしまうため収益性はさらに低下するでしょう。

株式会社マリモが展開する投資用木造アパートは、立地や建物の品質にこだわった設計が特徴です。

長期にわたり入居者ニーズを満たしやすく、安定した収益を期待しやすい物件といえます。

3. アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営のメリットとデメリットをお伝えします。

3.1 アパート経営のメリット

①手間をかけずに安定した収入を得られる

アパート経営を始めようと思う多くの人が魅力に思うのが、不労所得。毎月固定の家賃を受け取れるアパート経営は、「本業の給料だけではやっていけない」「退職後何かしらの収入が欲しい」といった多くの人たちの頭をよぎるはずです。

給与以外にも毎月お金を得ることができたら、今まで行けなかった旅行に行けるようになったり、美味しいものを食べたりすることができるかもしれません。
子どもの教育費用や老後の資産に余裕が出ることもあるでしょう。

しかも管理会社に任せれば、そこまで手間もかからないため、ある程度軌道に乗ってしまえば、少ない労力で安定した収入を得られるようになります。

②節税効果が非常に高い

所得税や住民税などの節税にもアパート経営は効果的です。
また、借り入れにより相続税対策の効果も期待できます。

なぜかというと、不動産投資においては損益通算が可能で、ほかの所得部分からアパート経営における赤字を経費として差し引くことができるからです。
赤字がなくても、建物の購入額を減価償却費として毎年計上できるため、節税につながります。

③育てた資産を老後も活用できる

会社を定年後、年金だけでは心もとないという人にもアパート経営はおすすめです。
アパート経営は給与のように毎月固定の収入を得やすく、いざ何かあったら売却するという手段もあります。

以下の記事では、相続税や固定資産税の節税対策になることや、生命保険の代わりになることなど、アパート経営のメリットをさらに詳しく解説しておりますのでご覧ください。

アパート経営とは？基本的な知識や概要について徹底解説！

3.2 アパート経営のデメリット

①初期費用の負担が大きい（自己資金も原則として必要）

アパートを経営するには、まずアパートを購入・建築しなくてはなりません。
資金すべてをローンでまかなうことも場合によっては可能ですが、物件価格の1～2割程度は自己資金を用意しておくことをおすすめします。

アパートを購入・建築する以外にも、さまざまな諸経費がかかったり、ローンを活用した場合、返済資金も必要だったりするので、ある程度は準備しておいたほうが良いでしょう。

②管理会社の選択が難しい

アパート経営を行おうと思ったとき、管理会社選びは重要です。同じアパートであっても、対応してくれる不動産管理会社によって、入居率や老朽化など大きく変わってきますので管理会社選びは重要です。

③入居者トラブルに対応する必要がある

入居者の中には家賃を滞納したり、騒音問題を起こしたりするなど、トラブルを発生させる人もいないとは限りません。

できる限り、入居者とのトラブルを減らすためにも、審査などはしっかり行うようにしましょう。

アパート経営の収入と支出

アパート経営では、以下の収入などを得られます。

返却を前提とする敷金は、アパート経営の収入にあたりません。

一方で、アパート経営では以下の支出が生じます。

これらの他にも、入居者募集の広告宣伝費などがかかります。

詳細を理解して、収支計画を立てることが大切です。

アパート経営に向いている方の特徴

アパート経営には、向き、不向きがあると考えられています。

ここでは、アパート経営に向いている方の特徴を紹介します。

すぐに行動に移せる方

決断後すぐに行動できる方は、アパート経営に向いています。

アパート経営では、決断や行動を先延ばしにすると、貴重なチャンスを逃してしまうことがあります。

たとえば、利回りなどの条件がよい物件を見つけたとします。

多額の費用がかかるなどの理由で、決断を先延ばしにすると、他の投資家に購入されてしまうでしょう。

すぐに行動できる方は、機会損失を防ぐことができるためアパート経営に向いているといえます。

緻密な計画を立てられる方

緻密な計画を立てられる方も、安定した経営を実現しやすいためアパート経営に向いています。

参考に、緻密な資金計画と大雑把な資金計画を比較します。

大雑把な資金計画だと、実際のアパート経営との間にズレが生じて、余裕を失ってしまう恐れがあります。

さまざまなシナリオを想定して、緻密な計画を立てられる方は、無理のないアパート経営を行えるため向いているといえます。

リスクをきちんと把握している方

安定した収入を期待できるアパート経営ですが、実際にはさまざまなリスクが潜みます。

リスクを理解して対策を講じられる方もアパート経営に向いています。

想定される主なリスクは以下のとおりです。

リスクを把握している方は、先回りして対策を講じられるため、アパート経営に向いているといえます。

長期的な目線を持っている方

長期的な目線で物事を捉えられる方もアパート経営に向いています。

「時間をかけて資産を築く」というアパート経営の特徴にマッチするためです。

参考に、アパート経営の特徴を紹介します。

【アパート経営の特徴】

• 返済期間を20～30年間に設定してアパートローンを組むことが多い
• ローン返済中は原則として収支が悪化する
• ローンを完済すると、家賃がそのまま手元に残る
• 建物が古くなっても土地の価値はなくならない
• 定期的な大規模な修繕が必要

以上の特徴を備えるため、10年先、20年先を見据えて物件を選択する必要があります。

長期的な目線で物事を捉えられる方は、アパート経営に向いているといえるでしょう。

アパート経営に向いていない方の特徴は？

反対に、アパート経営にあまり向いていない方もいます。

主な特徴は以下のとおりです。

リスクを負いたくない方

リスクの許容度は人により異なります。

リスクをできるだけ負いたくない方は、アパート経営が元本を保証する投資方法ではないため、向いていないといえるでしょう。

アパート経営には以下のリスクがあります。

【アパート経営のリスク】

• 想定より空室が多い
• 想定より大規模な修繕が必要
• 不動産価格の下落
• 火災や地震による被害

たとえば、近隣に競合物件ができて、空室率が上昇し、家賃収入が減少することも考えられます。

これらのリスクを完全に取り除くことはできません。したがって、詳細を理解したうえで、対策を講じることが重要です。

万が一に備えれば、リスクをコントロールできます。

最低限の自己資金の準備が難しい方

一定の自己資金を用意できない方も、アパート経営に参入しないほうがよいでしょう。

自己資金が不足していると、アパートローンを組めなかったり、借入額が大きくなったりするためです。

また、経営開始後も、さまざまな費用がかかります。

一例として、想定外の修繕費があげられます。

自己資金を用意できず資金繰りが厳しいと、トラブルに対処できません。さらに、修繕などが滞り建物が劣化すると悪循環に陥ります。

したがって、最低限の自己資金を用意できない方は、アパート経営への参入を控えるべきといえます。

情報収集が苦手な方

情報の有無が、収支やリスク管理に影響するため、関連する情報を主体的に集められない方も、アパート経営に不向きといえるでしょう。

具体的には、以下の影響などが考えられます。

【情報の有無が与える影響】

• 再開発計画を知らずに、条件のよい物件を逃してしまう
• 相場から外れた家賃を設定して空室率が高くなる
• 法改正を知らず、入居者とトラブルになる

情報収集を怠ると、チャンスを逃しやすくなります。

積極的に情報を集められない方は、アパート経営に向いていないといえるでしょう。

すぐに利益を出したい方

アパート経営は、借入金の返済に加え維持管理費などもかかるため、短期間で利益を出したい方も不向きです。

アパート経営は、時間をかけて資産を育てる投資手法です。

借入金を完済すると、家賃収入から諸経費を差し引いた金額が手元に残ります。

時間の経過とともに、収益は大きくなる傾向があります。

特徴を理解したうえで、選択することが重要です。

4. アパート経営の利回りとリスク対策

アパート経営の利回りとリスク対策について解説します。

4.1 アパート経営の利回りとは？

アパート経営における“利回り”とは、投資額に対してどれくらいのリターン・収益があるかを数値化したもの。基本的に利回りの高い物件のほうが収益性があるとみなされがちですが、しかし想定利回りと実際に運用してからの利回りが大きく異なることも多々あります。

想定利回りは満室を前提として考えられている利回りで、空室が発生したら、計画通りにはいかず、家賃の値下げなども検討しなくてはなりません。

また物件価格が安い場合も利回りは高くなりやすく、その分何かしらのリスクが内在している可能性も生じてきます。

4.2 アパート経営のリスク対策

アパート経営には以下のようなリスクがつきものです。
それぞれのリスクを理解したうえで、行いましょう。

①空室リスク

せっかく購入・建築したアパートでも、入居者がいなかったら、家賃収入は得られません。アパート経営で収益を上げるには、空室を埋めることが大切です。
なかなか入居者が見つからない場合は、家賃を見直したり、修繕やリフォームなどのメンテナンスを行ったりして、より入居したいと思ってもらえるアパートへと変えていきましょう。

②修繕リスク

建物の老朽化もアパート経営における重大なリスクの一つです。
アパートが古くなることで、大規模修繕が必要になったり、家賃の見直しを迫られたり、入居者が見つからなくなったりするリスクが発生します。
物件としての資産価値を維持するためにも、定期的なメンテナンスを怠らないようにしましょう。

③災害リスク

地震や火事などの影響を受ける可能性もあります。
災害リスクを減らすためにも、まずは地震などの自然災害に強い丈夫な建物をつくること。
そして、火災保険や地震保険に加入して、万が一の事態に備えましょう。

5. アパート経営におけるリスク

地震や火事で、建物が被害を受けることも考えらえます。

火災保険や地震保険に加入するだけでなく、被害を軽減するために、災害に強い建物を選ぶことも重要です。

株式会社マリモの投資用木造アパートは、通常の火災時の過熱に1時間以上耐える性能を有する壁、柱、床、梁、屋根の軒裏の構造を採用しています（1時間準耐火構造）。

通常の木造アパートより災害リスクを軽減できる可能性があります。

火災保険料を抑えられる点も魅力です。

アパート経営にひそむ5つのリスクと回避する方法

6. アパート経営の一括借り上げとは

一括借り上げとは、オーナーが持つアパートを不動産管理会社が一括で借り上げ、入居者募集から管理、家賃回収などすべて行うことです。
アパートは管理会社が管理するため、契約も管理会社と入居者が直接します。
管理からトラブル対応まで一任でき、また一定額の賃料収入が保証されるメリットがありますが、一般的な管理に比べ自身の収益はやや少なくなります。

株式会社マリモでは、長期に渡り安定したアパート経営をご提案しております。弊社の木造アパート経営の情報はこちらからご確認ください。

アパート経営を成功させるポイント

続いて、アパート経営を成功させるため意識したいポイントを解説します。

ポイント①アパート経営の目的を明確にする

失敗を避けるためには、「何のためにアパート経営をするのか」を明確にしておくことが重要です。

明確な目的は、経営判断の指針になりえます。

具体例は以下のとおりです。

目的を明確にしておくと、次にとるべき行動も明確になります。

結果的に、安定したアパート経営を目指しやすくなるでしょう。

ポイント②ターゲットを決める

目的だけでなく、理想的な入居者像も明確にしておくと賃貸ニーズにも対応しやすくなります。

ターゲット別の主な賃貸ニーズは以下のとおりです。

ターゲットが明確になると、立地や間取り設備などを決めやすくなります。

ポイント③資金計画をきちんと立てる

資金計画を立てて、お金の流れを明らかにしておくことも大切です。

アパート経営では、家賃収入だけでなくさまざまな費用も発生します。

空室率や修繕費なども踏まえて、現実的な資金計画を立てておく必要があります。

計画的に準備をしておかないと、想定外のトラブルに対応できず、資金繰りが厳しくなることも考えられるでしょう。

「こんなはずではなかった」と後悔することになるかもしれません。

アパート経営の出口戦略

時間の経過とともに、アパートの資産価値は低下します。

アパート経営を成功させるため、出口戦略を考えておくことが大切です。

ここでは、主な出口戦略を紹介します。

リフォーム・リノベーションをする

アパートが老朽化すると、さまざまな費用が発生します。

修繕費だけでなく、賃貸ニーズに対応する費用が発生する点がポイントです。

たとえば、入居率を高めるため、宅配ボックスを設置する、浴室乾燥機を設置するなどが考えられるでしょう。

これらの費用がかさむと、アパートローンを完済していても赤字になる恐れがあります。

対策として検討したいのが、フルリフォームやリノベーションです。

一定のコストはかかりますが、老朽化に伴うトラブルをまとめて解消できる可能性があります。

リフォーム済み、リノベーション済み物件として、新たな価値を提供できる点も魅力です。

売却する

アパートの売却も検討したい出口戦略です。

ケースによっては、資産の拡大を狙えます。

売却を検討したい主なタイミングは以下のとおりです。

【タイミング】

• 地価が高騰しているとき
• 減価償却期間内

減価償却期間内であれば、固定資産の購入費用を法定耐用年数（木造アパートは22年、鉄筋コンクリートアパートは47年）に応じて計上できます。

節税効果の大きな制度ですが、この期間を延長することはできません。

したがって、減価償却期間内の売却は、理に適った出口戦略といえます。

保有しつづける

出口戦略として、アパートを保有し続けることも考えられます。

資産を次の世代へ引き継ぎたいときなどに効果的な戦略といえるでしょう。

長期保有を想定している場合は、建物にこだわることが重要です。

劣化しにくい建物であれば、20年後、30年後であっても、一定の収入を維持できる可能性があります。

株式会社マリモが展開している投資用木造アパートは、外装材に超耐久・低汚染仕様を採用しており、長期にわたり建物の美観を維持できる設計です。

将来的な資産価値や保有メリットを重視する方に適しています。

アパート経営は長期的に取り組む投資

ここでは、アパート経営について解説しました。

主なメリットは安定した収入を得られること、主なデメリットはまとまった初期費用がかかることです。

初期費用だけで判断するのではなく、将来的な収益性や建物の品質、資産価値の維持といった視点もあわせて検討することが大切です。

株式会社マリモは、安定した収益を期待できる立地と長期経営に適した建物にこだわっています。

物件の選択で悩みの方は、弊社の木造アパート経営の情報はこちらからご確認ください。