1. アパート経営とは

アパート経営とは、自身の所有するアパートを第三者に賃貸し、賃料収入を得るビジネスのこと。
アパートを丸ごと1棟購入することで、初期投資が大きくなる分、空室リスクを低減できます。
安定収入が期待できたり、資産を残せたりするなどのメリットがあることから、多くの人に注目されています。

2. アパート経営をするなら木造・鉄骨造・ＲＣ造どれがいいのか

一言でアパートと言っても、木造・鉄骨造・ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）といった構造の違いがあります。

木造はＲＣ造に比べ建築費が安く、比較的間取りの自由度も高いですが、耐火性能や耐震性能、防音性能はやや劣ります。

対して、ＲＣ造は、耐火性や耐震性、遮音性、断熱性などに優れており、デザイン性の高い物件も多いです。しかしその分、建築コストがかかるのが難点です。

鉄骨造は、上記の面で木造とＲＣ造の中間といえる工法で、比較的低コストで建築でき、耐火性、耐震性、遮音性にも大きな問題はありません。しかし特に軽量鉄骨造りと呼ばれる工法は間取りの自由度が低く、重量鉄骨造りにするとコストが高くなるといった側面があります。

3つの中で、特に収益性に優れているのが木造です。
木造は建築費用や税金などが安く、その分、利回りが高くなる傾向にあります。

3. アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営のメリットとデメリットをお伝えします。

3.1 アパート経営のメリット

①不労所得が得られる

アパート経営を始めようと思う多くの人が魅力に思うのが、不労所得。毎月固定の家賃を受け取れるアパート経営は、「本業の給料だけではやっていけない」「退職後何かしらの収入が欲しい」といった多くの人たちの頭をよぎるはずです。

給与以外にも毎月お金を得ることができたら、今まで行けなかった旅行に行けるようになったり、美味しいものを食べたりすることができるかもしれません。
子どもの教育費用や老後の資産に余裕が出ることもあるでしょう。

しかも管理会社に任せれば、そこまで手間もかからないため、ある程度軌道に乗ってしまえば、少ない労力で安定した収入を得られるようになります。

②節税対策になる

所得税や住民税などの節税にもアパート経営は効果的です。
また、借り入れにより相続税対策の効果も期待できます。

なぜかというと、不動産投資においては損益通算が可能で、ほかの所得部分からアパート経営における赤字を経費として差し引くことができるからです。
赤字がなくても、建物の購入額を減価償却費として毎年計上できるため、節税につながります。

③老後の資産となる

会社を定年後、年金だけでは心もとないという人にもアパート経営はおすすめです。
アパート経営は給与のように毎月固定の収入を得やすく、いざ何かあったら売却するという手段もあります。

以下の記事では、相続税や固定資産税の節税対策になることや、生命保険の代わりになることなど、アパート経営のメリットをさらに詳しく解説しておりますのでご覧ください。

アパート経営とは？基本的な知識や概要について徹底解説！

3.2 アパート経営のデメリット

①初期費用がかかる

アパートを経営するには、まずアパートを購入・建築しなくてはなりません。
資金すべてをローンでまかなうことも場合によっては可能ですが、物件価格の1～2割程度は自己資金を用意しておくことをおすすめします。

アパートを購入・建築する以外にも、さまざまな諸経費がかかったり、ローンを活用した場合、返済資金も必要だったりするので、ある程度は準備しておいたほうが良いでしょう。

②管理会社によって大きく左右される

アパート経営を行おうと思ったとき、管理会社選びは重要です。同じアパートであっても、対応してくれる不動産管理会社によって、入居率や老朽化など大きく変わってきますので管理会社選びは重要です。

③入居者とのトラブルに発展することがある

入居者の中には家賃を滞納したり、騒音問題を起こしたりするなど、トラブルを発生させる人もいないとは限りません。

できる限り、入居者とのトラブルを減らすためにも、審査などはしっかり行うようにしましょう。

4.アパート経営を始める前に確認したい5つの準備

アパート経営を成功させるには、物件を建てたり購入したりする前の準備が重要です。
収益性だけを重視して計画を進めると、空室や資金不足などの問題が発生する可能性があります。
また、長期的な運営を見据える場合は、相続や資産承継まで視野に入れて検討することも欠かせません。

以下では、アパート経営を始める前に行いたい準備を5つ紹介します。 

経営の目的と目標を明確にする

アパート経営を始める前に、安定した家賃収入を得たいのか、相続対策として活用したいのかなど、経営の目的を明確にしましょう。
目的によって、建築する物件の規模や立地、資金計画は大きく変わります。

 また、「何年でローンを返済する」「空室率を一定以下に抑える」といった具体的な目標を設定すると、経営状況を判断しやすくなるでしょう。
目的や目標が曖昧なままでは、判断基準がぶれやすくなります。
そのため、将来の資産形成やライフプランも踏まえながら、長期的な方針を整理しておくことが大切です。

想定する入居者層を決める

アパート経営では、どのような人に住んでもらいたいかを明確にすることで、間取りや設備、家賃設定を決めやすくなります。
例えば、単身者向けであれば駅からの距離やインターネット環境、ファミリー向けであれば収納や駐車場、防犯性などが重視される傾向があります。
また、学生や高齢者など、地域によって需要の高い層は異なるでしょう。

そのため、周辺の人口構成や競合物件の状況を調査し、ターゲットとなる入居者が求める条件を把握することが重要です。
需要に合った物件づくりが、空室対策にもつながります。

現実的な収支計画を立てる

アパート経営では、家賃収入だけでなく、管理費や修繕費、固定資産税、保険料などの支出も考慮した収支計画を立てる必要があります。
また、常に満室が続くとは限らないため、空室率や家賃下落を見込んだ試算も欠かせません。
もし返済計画に余裕がなければ、突発的な修繕が発生した際に資金繰りが厳しくなる可能性があります。

そのため、複数の条件を想定したシミュレーションを行い、無理のない資金計画を作成することが大切です。

アパート経営に必要な基礎知識を身につける

アパート経営では、融資や税金、不動産管理、賃貸借契約など、幅広い知識が求められます。
十分な知識がないまま経営を始めると、収支計画の見込み違いや契約上のトラブルにつながる可能性があるでしょう。

また、空室対策や修繕計画についても、基本的な考え方を理解しておくことで、管理会社や建築会社からの提案を適切に判断しやすくなります。
そのため、書籍やセミナー、公的機関の情報などを活用し、基礎知識を身につけることが大切です。 

相続を見据えて関係者と話し合う

アパートは長期間保有する資産になるため、将来の相続まで見据えて準備を進めることが重要です。
相続人同士で意思疎通が十分でないと、物件の管理や売却、共有方法などを巡ってトラブルが生じる可能性があります。 

また、相続税対策だけを目的に建築すると、収益性とのバランスを欠く場合もあるでしょう。
そのため、家族や相続予定者と経営方針や承継方法について話し合い、必要に応じて税理士や司法書士などの専門家へ相談することが大切です。 

5. 新築アパートを建てる場合の建築会社の選び方

新築アパートの収益性や維持管理のしやすさは、建築会社の提案力や施工品質によって大きく左右されます。
そのため、建築費だけで判断するのではなく、賃貸需要を踏まえた設計提案や施工実績、アフターサポートまで比較することが大切です。

また、同じ条件でも会社ごとに建物の仕様や保証内容は異なるため、複数社から見積りと提案を受けることをおすすめします。
過去の施工事例や管理実績も確認し、長期的に安心して相談できる会社を選びましょう。

アパート建築にかかる期間の目安

アパート建築は、土地探しや設計、各種申請、施工、引き渡しまで複数の工程があるため、完成までには一定の期間が必要です。
一般的には、計画の開始から完成まで半年から1年程度を目安とするケースが多いものの、建物の規模や構造、土地の条件によって前後します。

また、建築確認申請や天候、資材の供給状況などが工期へ影響する場合もあるでしょう。
そのため、余裕を持ったスケジュールを立て、設計や施工会社と進捗を共有しながら計画を進めることが大切です。

6. アパート経営の利回りとリスク対策

アパート経営の利回りとリスク対策について解説します。

6.1 アパート経営の利回りとは？

アパート経営における“利回り”とは、投資額に対してどれくらいのリターン・収益があるかを数値化したもの。基本的に利回りの高い物件のほうが収益性があるとみなされがちですが、しかし想定利回りと実際に運用してからの利回りが大きく異なることも多々あります。

想定利回りは満室を前提として考えられている利回りで、空室が発生したら、計画通りにはいかず、家賃の値下げなども検討しなくてはなりません。

また物件価格が安い場合も利回りは高くなりやすく、その分何かしらのリスクが内在している可能性も生じてきます。

6.2 アパート経営のリスク対策

アパート経営には以下のようなリスクがつきものです。
それぞれのリスクを理解したうえで、行いましょう。

関連記事：アパート経営のリスクとは？失敗事例から学ぶ12の対策と回避法

①空室リスク

せっかく購入・建築したアパートでも、入居者がいなかったら、家賃収入は得られません。アパート経営で収益を上げるには、空室を埋めることが大切です。
なかなか入居者が見つからない場合は、家賃を見直したり、修繕やリフォームなどのメンテナンスを行ったりして、より入居したいと思ってもらえるアパートへと変えていきましょう。

②修繕リスク

建物の老朽化もアパート経営における重大なリスクの一つです。
アパートが古くなることで、大規模修繕が必要になったり、家賃の見直しを迫られたり、入居者が見つからなくなったりするリスクが発生します。
物件としての資産価値を維持するためにも、定期的なメンテナンスを怠らないようにしましょう。

③災害リスク

地震や火事などの影響を受ける可能性もあります。
災害リスクを減らすためにも、まずは地震などの自然災害に強い丈夫な建物をつくること。
そして、火災保険や地震保険に加入して、万が一の事態に備えましょう。

7. アパート経営におけるリスク

アパート経営には空室が出てしまったり、建物の老朽化が進んでしまったりするリスクがあります。
その他にもリスクがありますが、さまざまなリスクと合わせてその回避方法も知りたい方は以下の記事をご覧ください。

アパート経営にひそむ5つのリスクと回避する方法

8. アパート経営の一括借り上げとは

一括借り上げとは、オーナーが持つアパートを不動産管理会社が一括で借り上げ、入居者募集から管理、家賃回収などすべて行うことです。
アパートは管理会社が管理するため、契約も管理会社と入居者が直接します。
管理からトラブル対応まで一任でき、また一定額の賃料収入が保証されるメリットがありますが、一般的な管理に比べ自身の収益はやや少なくなります。

株式会社マリモでは、長期に渡り安定したアパート経営をご提案しております。弊社の木造アパート経営の情報はこちらからご確認ください。