個人でアパート経営を行う場合、不動産貸付による所得は原則として不動産所得に区分されます。そのうえで、事業的規模に当たるかどうかによって、税務上の取扱いや活用できる制度が変わります。
青色申告特別控除や専従者給与、経費計上、赤字の繰越などはメリットになる一方、所得が増えれば税金や保険料、帳簿管理の負担も大きくなります。
また、法人化との違いを理解せずに進めると、将来の税負担や承継で迷うこともあるでしょう。
この記事では、不動産貸付における事業的規模の考え方や、個人でアパート経営を行う際のメリット、注意点、開業時の手続きまでを解説します。
アパート経営においては、個人としての運用が適しているかどうかをしっかりと理解することが重要なので、ぜひ参考にしてください。
アパート経営では、所有規模や所得の状況によって、税務上の扱いや必要な手続きが変わります。
特に事業的規模に当たるかどうかは、青色申告の控除額や専従者給与の扱いにも関わるため、基準を理解しておくことが欠かせません。
ここでは、アパート経営で個人事業主になる基準と条件を解説します。
アパート経営が事業的規模に当たるかを判断する目安として、一般的に5棟10室基準が用いられます。
これは、貸家ならおおむね5棟以上、アパートやマンションならおおむね10室以上を運営している場合に、原則として事業的規模として取り扱われますが、実態判断も必要です。
もし事業的規模に達すると、一定要件を満たすことで青色申告特別控除の上限や青色事業専従者給与の適用対象となる場合があります。
ただし、収入状況や管理実態も関係するため、税務上の判断は専門家に確認しましょう。
副業レベルの賃貸経営と、個人事業主として行うアパート経営では、税務上の扱いや管理の負担に違いがあります。
小規模な賃貸経営でも、家賃収入から必要経費を差し引いた所得は不動産所得として扱われます。
また、確定申告が必要かどうかは、給与所得の有無や所得額などによって異なるため、個別に確認しましょう。
一方、事業的規模に達すると、帳簿管理や申告の手間は増えるものの、経費計上や控除を活用しやすくなります。
規模の拡大を考える際は、税負担と事務負担の両面から判断する必要があります。
個人事業主としてアパート経営を行う場合、制度を正しく理解することで、申告や資金管理の見通しを立てやすくなります。
また、赤字が出た際の税務上の扱いも、資金計画に関わるポイントです。
ここでは、個人事業主としてアパート経営を行う4つのメリットを解説します。
青色申告特別控除は、一定の帳簿付けや申告要件を満たした場合に、不動産所得などから控除を受けられる制度です。
アパート経営では、事前に青色申告承認申請書を提出し、複式簿記による記帳や期限内申告などの条件を満たすことで、青色申告特別控除（最大65万円）を受けられる場合があります。
なお、65万円控除は55万円控除の要件に加え、e-Taxによる電子申告または電子帳簿保存などの要件を満たす必要があります。
また、控除額が大きいほど課税所得を抑えやすくなるため、所得税や住民税の負担軽減につながります。
ただし、控除を受けるには日々の帳簿管理を正確に行うことが前提です。
アパート経営が事業的規模に当たり、青色申告の要件を満たす場合は、事業に専ら従事する家族へ支払う給与を青色事業専従者給与として経費にできる場合があります。
例えば、入居者対応や帳簿管理、清掃管理などを家族が継続して担っている場合、業務内容や勤務実態に見合う金額であることが求められます。
しかし、形式だけの給与や過大な金額は認められにくいため、事前の届出、勤務実態、支払記録を整えておくことが欠かせません。
個人事業主としてアパート経営を行う場合、賃貸運営に直接関係する支出は必要経費として計上できます。
代表的なものには、修繕費、管理委託費、広告費、火災保険料、固定資産税、借入金利息、管理業務に必要な交通費などがあります。
しかし、経費を適切に計上できれば課税所得を抑えられますが、私的な支出や事業との関係が曖昧な費用は認められにくいです。
領収書や契約書を残し、支出の目的を説明できるように管理しておくことが求められます。
アパート経営で赤字が出た場合、不動産所得の赤字を給与所得などと損益通算できるケースがあります。
これにより、その年の課税所得を抑えられる場合がありますが、土地取得に関する借入金利息など、損益通算の対象外となる部分もあるため注意が必要です。
また、青色申告者で一定の要件を満たす場合は、純損失を翌年以後3年間繰り越せる制度もあります。
赤字を節税だけで捉えず、収支改善や資金繰りとあわせて確認することが欠かせません。
個人事業主としてアパート経営を続ける場合、所得が増えるほど税金や保険料、事務作業の負担も大きくなりやすいです。
節税のメリットだけで判断すると、手元資金や管理体制に影響することがあります。
ここでは、個人事業主のままアパート経営を続ける注意点を解説します。
アパート経営の所得が増え、一定の条件を満たすと、個人事業税の対象になる場合があります。
特に不動産貸付業では、事業的規模や貸付状況などをもとに課税対象か判断され、事業主控除290万円を差し引いた所得に税率がかかります。
また、税率は業種によって定められ、不動産貸付業では一般的に5％とされています。
青色申告特別控除は個人事業税では差し引けないため、所得税とは計算方法が異なる点にも注意が必要です。
さらに、所得が増える前提で納税資金を見込んでおきましょう。
会社員ではない個人事業主の場合、国民健康保険料や国民年金保険料の負担も資金計画に入れる必要があります。
また、国民健康保険料は前年所得をもとに自治体ごとの計算方法で決まるため、アパート経営の所得が増えると負担も大きくなる場合があります。
一方、国民年金保険料は所得に比例して増える仕組みではなく、年度ごとに定められた定額が基本です。
税金だけで手取りを見積もると資金繰りを読み違えやすいため、保険料も含めて年間の負担を確認しましょう。
青色申告を選ぶ場合は、日々の収入や支出を帳簿に記録し、確定申告時に必要な書類を整える手間が発生します。
しかし、最大65万円の青色申告特別控除を受けるには、複式簿記による記帳、貸借対照表と損益計算書の作成、期限内申告、電子申告などの要件を満たす必要があります。
また、会計ソフトを使えば作業は効率化できますが、家賃収入、修繕費、借入金利息などを正しく分類する知識は欠かせません。
規模が大きくなるほど、税理士への相談も選択肢になります。
個人事業主と法人化では、税率、設立費用、赤字の繰越期間、相続や事業承継の考え方が変わります。
また、アパート経営の規模が大きくなるほど、どちらを選ぶかで手元資金や将来の引き継ぎ方にも影響するでしょう。
ここでは、個人事業主と法人化の違いを徹底比較を解説します。
個人事業主のアパート経営では、所得に対して所得税が課されます。
所得税は累進課税のため、所得が増えるほど税率も高くなる仕組みです。
一方、法人化すると法人税などが関係し、一定以上の利益が出る場合は税負担を抑えられる可能性があります。
ただし、法人には役員報酬、社会保険、住民税均等割なども関係するため、税率だけで有利・不利は判断できません。
収益規模や将来計画を踏まえ、実効税率も含めて見る必要があります。
個人事業主としてアパート経営を始める場合、開業届の提出が中心となるため、法人設立のような登記費用はかかりません。
一方、法人化する場合は、定款作成、登録免許税、司法書士報酬などの初期費用が発生します。
また、運営後も、法人は決算申告や社会保険手続きなどの管理負担が増えやすく、税理士費用も高くなる傾向があるのです。
手続きや管理負担を比較的抑えながら始めたい段階では、個人事業主としての運用が選択肢になる場合があります。
赤字を翌年以降に繰り越せる期間は、個人事業主と法人で異なります。
また、青色申告をしている個人事業主は、一定の要件を満たせば純損失を翌年以後3年間繰り越せるのです。
一方、法人の欠損金は、原則として最長10年間繰り越せるため、修繕費や空室による赤字が大きい場合でも長期的に調整しやすくなります。
ただし、繰越控除には要件があるため、赤字が出た年の申告内容や帳簿管理を正確に行うことが欠かせません。
長期修繕を見込む場合ほど差が出やすい部分です。
個人でアパートを所有している場合、相続時には不動産そのものが相続財産として扱われます。
一方、法人化して不動産を法人名義で保有している場合は、後継者へ株式を承継する形を検討できます。
これにより、事業の管理体制を引き継ぎやすくなる場合がありますが、必ず相続税が軽くなるとは限りません。
法人化には税務、資産評価、役員報酬、親族間の権利関係も関わるため、承継対策として検討する際は専門家と設計することが大切です。
アパート経営を個人事業主として始める際は、税務署への届出や帳簿管理の準備が必要です。
特に青色申告を活用したい場合は、期限内の申請と日々の記帳体制が欠かせません。
ここでは、アパート経営の個人事業主が開業時に行う手続きを解説します。
個人事業としてアパート経営を開始する場合は、税務署へ個人事業の開業・廃業等届出書の提出を検討します。なお、提出の要否やタイミングについては、税務署や税理士へ確認することが重要です。
提出期限は、原則として事業開始日から1か月以内です。
また、届出書には、氏名、住所、事業の内容、開業日などを記入し、管轄の税務署へ持参、郵送、またはe-Taxで提出が可能です。
開業届を出すことで、税務上の事業開始を明確にできるため、青色申告承認申請書の提出や帳簿管理の準備もあわせて進めやすくなります。
控えを保管しておくと、後の確認にも役立ちます。
青色申告承認申請書は、青色申告による控除や赤字繰越などを利用したい場合に必要な書類です。
また、原則として青色申告を受けようとする年の3月15日までに提出します。
しかし、1月16日以後に新たに事業を開始した場合は、開始日から2か月以内が提出期限です。
最大65万円の青色申告特別控除を受けるには、複式簿記で記帳し、貸借対照表や損益計算書を作成したうえで、期限内申告や電子申告などの要件を満たす必要があります。
節税を考えるなら、開業届とあわせて早めに準備しましょう。
また、提出期限を過ぎると、その年は白色申告になる点にも注意が必要です。
会計ソフトを導入すると、家賃収入、管理費、修繕費、借入金利息などの記録を整理しやすくなります。
特に青色申告では帳簿付けの正確性が求められるため、手作業だけで管理すると入力漏れや分類ミスが起こりやすくなります。
また、会計ソフトを使えば、銀行口座やクレジットカードとの連携、申告書類の作成補助なども活用できるのです。
ただし、支出が経費に当たるかどうかの判断は必要なため、不安がある場合は税理士にも確認しましょう。
アパート経営を個人事業主として始める際は、会社員との兼業や確定申告、開業できる条件などで迷うことがあります。
しかし、制度を正しく理解しておけば、手続きや税務処理の不安を減らしやすくなるでしょう。
ここでは、アパート経営と個人事業主に関するQ＆Aを整理します。
個人事業主は、個人で事業を営む人を指す税務上の呼び方です。
個人で事業を営む人を広く指す言い方ですが、アパート賃貸収入は原則として不動産所得として申告します。
また、フリーランスは、企業などと業務委託契約を結び、案件ごとに働く人を指すことが多い言葉です。
一方、アパート経営は、物件を貸し付けて不動産所得を得る事業であり、働き方としてはフリーランスより自営業や個人事業主に近い位置づけといえます。
名称の違いより、所得区分と申告方法を確認することが大切です。
会社員のままでも、アパート経営を行い、必要に応じて個人事業として開業することは可能です。
法律上、会社員であることだけを理由に開業が禁止されるわけではありません。
ただし、勤務先の就業規則で副業や不動産賃貸業に制限がある場合は、事前に確認しておく必要があります。
また、給与所得とは別に不動産所得が発生するため、所得額によっては確定申告が必要です。
さらに、融資条件や管理体制、税務上の取扱いは状況によって異なるため、勤務先の規程に加え、金融機関や税務署・税理士への確認も行ったうえで進めることが重要です。
勤務先との関係、税務処理、資金管理を整理したうえで始めましょう。
個人事業主の確定申告は、自分で行うことも可能です。
アパート経営では、家賃収入、管理費、修繕費、減価償却費、借入金利息などを整理し、不動産所得を計算します。
しかし、取引数が少ないうちは会計ソフトを使って自力で進められる場合もありますが、物件数が増えたり、青色申告や減価償却の処理が複雑になったりすると負担は大きくなります。
申告内容に不安がある場合は、税務署の相談窓口や税理士を活用すると安心でしょう。
個人事業主として開業すること自体に、会社設立のような厳しい資格要件は多くありません。
アパート経営でも、個人が不動産を貸し付けて収入を得ることは可能です。
ただし、未成年者が契約する場合は法定代理人の同意が関係し、融資を受ける際には信用情報や返済能力が審査されます。
また、勤務先の副業規定や既存ローンの条件によって制約を受けることもあります。
開業できるかだけでなく、資金調達や契約上の問題まで確認しておきましょう。
アパート経営を個人事業主として行う場合、事業的規模に当たるかどうかを確認することが出発点です。
一定の要件を満たせば、青色申告特別控除、青色事業専従者給与、必要経費の計上、赤字の繰越などを活用できる場合があります。
一方で、所得が増えると個人事業税や国民健康保険料の負担、帳簿付けや確定申告の手間も増えやすくなります。
また、法人化を検討する際は、税率だけでなく、設立費用、ランニングコスト、赤字の繰越期間、相続・事業承継まで含めた比較が欠かせません。
自身の収益規模や将来計画に合わせて、無理のない運営体制を整えましょう。
税務だけでなく、空室リスクや修繕費まで踏まえた物件選びが長期経営の前提です。
株式会社マリモは、安定した収益を期待できる立地と長期経営に適した建物にこだわっています。
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この記事の監修
マリモ賃貸住宅事業本部
不動産事業を50年以上続けてきたマリモが、お客様目線でお役に立つ情報をお届けしています。不動産投資初心者の方に向けての基礎知識から、経験者やオーナー様向けのお役立ち情報まで、幅広い情報の発信を心がけています。部内の資格保有者（宅地建物取引士、一級建築士、一級施工管理技士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者など）が記事を監修し、正しく新鮮な情報提供を心がけています。
