1. アパートの減価償却とは

減価償却とは、資産は時間がたつにつれて、徐々に価値が目減りしていくという考え方。

例えば、建物を2,500万円で購入したとします。
キャッシュで購入した場合、その年に2,500万円分の現金が手元からなくなるでしょう。

しかし、会計上はそのような考え方はしません。
たとえ2,500万円の建物を購入したとしても、その価値は毎年少しずつ減少していく、と考えるのです。

例えば、2,500万円の建物の場合、毎年100万円分ずつ価値が減っていくという考え方。
これが減価償却です。

というのも、減価償却という考え方がないと、企業は新たな投資のために機械等を購入したら、一時的に赤字になってしまいます。
たとえ、利益が例年と変わりなくても、大型の投資を行うことで、赤字と見なされてしまうのです。

赤字となると、銀行側も融資をためらいます。
融資が下りなかったら、新たな投資や事業規模の拡大ができず、会社は成長できなくなってしまうでしょう。

そのような悪循環をなくすためにも、減価償却という考え方が取り入れられています。

以下の記事では、そもそもアパート経営とはなにか？アパート経営の基礎知識を詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

アパート経営とは？基本的な知識や概要について徹底解説！

2. アパートの法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、購入した資産を償却できる期間のこと。
法定耐用年数は、財務省が減価償却できる資産ごとに定めており、企業（所有者）は法定耐用年数に則ったうえで減価償却をしなくてはなりません。

というのも、法定耐用年数がなければ、企業（所有者）は好き勝手な年数で減価償却を行ってしまい、利益の大きなときに費用計上することで、節税することができてしまいます。
そのため、法定耐用年数に則って、減価償却し、適切な会計を行う必要があるのです。

以下、主なアパートの法定耐用年数です。

・木造……22年
・鉄骨造（軽量鉄骨：骨格材の厚みが3mm以下）……19年
・鉄骨造（軽量鉄骨：骨格材の厚みが3mmを超え、4mm以下）……27年
・鉄骨造（重量鉄骨）……34年
・鉄筋コンクリート造……47年 

すべての法定耐用年数は国税庁のホームページ内の「耐用年数表」にて確認できます。

アパートは法定耐用年数を過ぎてしまうと、融資を受けられなくなる可能性があります。

木造のなかでも中古の物件はさらに法定耐用年数が短くなります。
中古の場合、減価償却の計算時の法定耐用年数は、以下の数式を用います。

◆中古物件の法定耐用年数◆
中古物件の法定耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2

すでに耐用年数を経過している場合は、以下の計算式を使用してください。

◆中古物件の法定耐用年数（減価償却済み）◆
中古物件の法定耐用年数＝法定耐用年数×0.2

ほかに、節税効果を期待したいのであれば、建物本体と設備・器具などの付属物を細かく分けて、減価償却する方法があります。

例えば、アパートを建てる際、以下のような設備・器具が必要になると思います。

◆主なアパートの付属物の法定耐用年数◆
・電気設備（照明設備を含む）……15年
・蓄電池電源設備……6年
・給排水・衛生設備、ガス設備……15年
・冷房用・暖房用機器……6年

これらは法定耐用年数が短いため、減価償却費を大きく計上できる傾向にあります。
キャッシュフローなどを考慮したうえで、最適な会計方法を適用していきましょう。

3 アパートの減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法は以下の2つがあります。

3.1 定額法

毎年同じ額の減価償却費を計上する方法です。 

◆定額法の減価償却費の算出の仕方◆
定額法の減価償却費＝取得価額×定額法の償却率

上記の計算式にて求められます。

3.2 定率法

定率法では、年数がたつにつれて、減価償却費が安価になっていきます。
初年度の償却費が一番高く、徐々に安くなっていく方式です。
しかし償却保証額に満たなくなると、毎年同額を計上するようになります。

◆定率法の減価償却費の算出の仕方◆
定率法の減価償却費＝（取得価額－減価償却累計額）×定率法の償却率

上記の計算式にて求めることができます。

ただし、償却保証額を下回った場合は、以下の計算式を用いて、毎年同額を計上することになります。

◆償却保証額未満の減価償却費の求め方◆
定率法の減価償却費（償却保証額を満たさない場合）＝改定取得価額×改定償却率

定額法、定率法に関わらず、最後は備忘価額として1円を残しておきます。

平成28年4月以降に取得したアパートに関しては、基本的に定額法が用いられます。
そのため、アパート経営をする方は、定額法を覚えておけばとくに問題ないでしょう。

4. 減価償却終了後も長期的に利益を得るポイント

減価償却が終了したアパートは価値がなくなってしまうのでしょうか？
そんなことはありません。

確かに、法定耐用年数を超えると、毎年の減価償却費は計上できなくなるため、節税効果といった面では期待できなくなるかもしれません。
そのため、法定耐用年数が過ぎた時点で売却などを検討する大家さんも少なからずいます。

しかし法定耐用年数の過ぎたアパートは融資を受けることが難しく、買い手がなかなか見つかりません。
買い手が現れなければ、更地にして売却するしかありませんが、解体するのにも費用がかかります。立地が良ければ、建て替えもできますが、すでに入居者がいる場合、一時退去などの問題が持ち上がり、実行に移すのはなかなか大変でしょう。

法定耐用年数が過ぎたアパートであっても、実際に入居者が満足して住むことができれば、家賃収入を生み出してくれます。
法定耐用年数は、建物の使用期限（寿命）を定めているわけではありません。
近年の建物は以前より堅固で丈夫な傾向にあり、法定耐用年数を超えても、とくに問題ないものもたくさんあります。法定耐用年数を過ぎても、入居者が満足して住み続けられるアパートづくりをおすすめします。
そのために重要なのが「修繕」と「メンテナンス」です。

建物は、手入れをしなければ、どんどん荒れ果ててしまいます。
しかし、管理が行き届き、常にきれいに保つことで、いつまでたっても清潔なアパートをキープできるのです。

10年に1度の大規模修繕だけでなく、日頃から掃除や器具の修理、空気の入れ替えなどまめに行いましょう。
ほかにも3～5年に1度くらいは、外壁塗装などのチェックを行えるといいでしょう。

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