1. アパート経営はリスクが高いと言われる理由

アパート経営を始めようと思うと「リスクが高いからやめたほうがいいのでは…」と言われることがあると思います。
なぜアパート経営はリスクが高いと考えられているのか。その理由を解説します。

以下の記事では、入居者トラブル、立地リスク、サブリース契約のリスクなどその他のリスクについても詳しく解説しておりますので、あわせてご覧ください。

アパート経営とは？基本的な知識や概要について徹底解説！

1.1 空室リスクがあるから

アパート経営における1つ目のリスクが、“空室リスク”。
日本は少子高齢化ということもあり、人口減少時代に入っています。
そんな時代に、「アパート経営なんて始めて大丈夫？」と心配されるのも致し方ないのかもしれません。

しかし立地の良い場所やリフォームなどにより住環境を充実させれば、空室リスクもある程度抑えることができます。

1.2 建物の老朽化リスクがあるから

最初はピカピカだった新築も、10年、20年たつにつれて、外観などが古びてきます。
経年劣化したアパートは、収益性が低くなってしまい、家賃の見直しや建て替え、リノベーションなどを迫られます。

築年数が30年を超えてきたら、建て替えや大規模なリフォーム・リノベーションなどを検討したほうがいいでしょう。

1.3 地震など自然災害のリスクがあるから

日本は地震大国でもあるため、地震や火事といった災害も大きなリスクです。
自然災害リスクを抑えるためにも、地盤が強いエリアの建物を取得したり、しっかり耐震設計されている建物を選んだりすることが大切です。

1.4 賃料下落のリスクがあるから

不景気になったり、空室が増えたりすることで家賃の見直しを迫られることもあります。
賃料を下げれば新たな入居者は見つかるかもしれませんが、総収入は減ってしまいます。

家賃の値下げを迫られないためにも、築年数を経た物件であっても、メンテナンスをしっかり行い、居住環境を改善していきましょう。

1.5 家賃滞納のリスクがあるから

入居者の中には、さまざまな事情にて、期日までに家賃の振り込みができない人もいます。
一時的な遅れならまだしも、なかには支払う気がないような悪質な人も。
このような場合、厄介です。

家賃を支払わない人に対しては、退去を迫ることができますが、なかには、それでも頑固に居座り続ける人もいます。
そのときは強制執行も可能ですが、裁判などさまざまな費用や手間がかかってしまいます。
ガスや電気などを止められていることもあり、部屋の中が汚く荒れているケースも。
原状回復のための費用を請求するも、家賃すらも滞納している人がそのような費用を支払えるとはとても思えません。

2. リスクを回避する方法

アパート経営におけるリスクを回避するための方法を紹介します。

2.1 空室リスクを回避する方法

空室リスクを回避するには、まず交通の便がいいなど、立地の良い場所でアパートを経営することが大切です。
相続した土地の場所が悪ければ、買い替えもおすすめします。
条件の悪い土地を無理に活用するより、新しい土地に替えたほうが収益性が高まる可能性があるからです。

また空室リスクを減らすには、市場調査も重要。
自分の持っている土地・建物は、単身者向けかファミリー層向けかなどよく考えましょう。
入居者のニーズに合わせたアパートを設計することが大事です。

2.2 建物の老朽化リスクを回避する方法

建物の老朽化対策として有効なのが、メンテナンスです。
定期メンテナンスだけでなく、築30年以上が経過したら、大規模なリノベーションや建て替えなども視野に入れておきましょう。
特に金利が低いときは、建て替えのチャンスです。

また安く建物をつくってしまうと、その分メンテナンスに費用がかかってしまうこともあります。
たとえ初期費用がかかったとしても、ランニングコストも見据えたうえで、コストパフォーマンスの高い建物を購入するようにしましょう。

2.3 自然災害リスクを回避する方法

自然災害を完全に避けることはできません。
万が一の事態に備えて、火災保険や地震保険に加入するところから始めましょう。

また定期的な消防設備の点検も大事です。

地震などの突発的な災害に対して、オーナーは不可抗力と見なしがちですが、管理が不十分だった場合、法律上の責任を問われる可能性もあります。
点検を怠り、設備が作動せずに死傷者が出た場合は、オーナーの過失ととらえられ、保険が適用されないことも。

さまざまなケースを想定して、最善の備えをするようにしましょう。

2.4 賃料下落のリスクを回避する方法

アパートの管理をしっかり行い、空室リスクを防げば、賃料下落リスクも自然と解消されます。

近年は、建物の老朽化などにも耐えられるよう、差別化したアパートも注目されています。例えば、女性専用などターゲットを絞り、女性ニーズに合ったアパートに特化することも一つの方法です。
女性向けの場合、防犯設備を充実させたり、女性好みの内装に仕上げたりするなどの工夫が必要でしょう。

2.5 家賃滞納のリスクを回避する方法

近年は家賃保証会社を利用することによって、家賃滞納リスクを回避することが一般的です。
家賃を滞納した入居者に代わって、家賃保証会社が家賃を支払ってくれるため、オーナーも安心できます。

また入居審査も重要です。
入居審査の際、入居者や連帯保証人の勤務先や年収などをしっかりチェックして、家賃滞納リスクを確認しておきましょう。
管理会社に任せている場合でも、自分のアパートに入居する住人です。
どのような人物が入居しているか、確認しておいたほうがいいでしょう。

家賃は滞納され続けると額が膨らみ、どんどん支払えなくなってしまいます。
早く気付くためにも、毎月必ず振り込まれているかをチェックし、トラブルを深刻化させないようにしていきましょう。

3. アパート経営のメリットとデメリット

アパート経営には節税対策になるというメリットもありますが、逆に入居者とのトラブルに発展する可能性があるというデメリットもあります。
メリットとデメリットをそれぞれ理解しておきたいという方は以下の記事を参考にしてみてください。

アパート経営とは？アパート経営の3つのメリットとデメリット

4. オーナーはさまざまなリスクに対して事前に回避策を講じておこう

アパート経営におけるリスクと、リスクに対する回避方法を紹介しました。
毎月固定の家賃収入を受け取れ、節税などにも高い効果を発揮するアパート経営ですが、それに伴ってさまざまなリスクも発生します。
しかしどのリスクも事前に対策を講じることで、深刻なトラブルを回避できます。
「リスクがあるからやめよう」ではなく、このようなリスクにどう立ち向かっていくのか。よくシミュレーションしたうえで、アパート経営にぜひ一歩踏み出してみましょう！

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