なぜ「アパート経営はするな」といわれるのか？ 

アパート経営を避けるべきとされる主な理由は次のとおりです。 

資産価値が下がる可能性がある 

アパート経営の魅力は、土地や建物といった資産形成ができる点にあります。 
しかし、経年劣化や市場価格の下落により資産価値は低下する恐れがあります。 

• 建物の経年劣化 

• 売却価格の下落 

築年数の経過に伴って価値は原則下がり、場合によっては建物の価値がなくなり売却できないケースもあるため注意が必要です。 

近隣環境の変化 

大型商業施設の閉鎖、路線バスの廃止、新駅開業による人の流れの変化などにより入居希望者が減少し、資産価値が下がる可能性があります。 

空室リスク 

総務省の統計では、総住宅数に占める空き家の割合や賃貸用の空き家数が年々増加しています。 
空室が長引くと経営は困難になります。 

以下の表は2013年、2018年、2023年の総住宅数に占める空き家の割合、賃貸用の空き家数になります。 

出典：(pdf)総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」 

少しずつ空き家の割合などが増えているのが分かります。 

環境が厳しくなっているため「するな」といわれることがあるのです。 
空室が続く、または増加するとアパート経営は困難になります。 

収益の不安定化 

修繕不足や入居者不足、家賃の値下げによって収益が安定しない場合があります。 

たとえば、以下のケースなどが考えられます。 

【気をつけたいケース】 

• 必要な修繕を行わず建物が劣化する
• 入居希望者を集められなくなる
• 空室対策で家賃を下げる
• 資金が不足して修繕をさらに行いにくくなる

せっかく入居した住人が、短期間で退去する可能性もあります。 
収支の見通しが甘いと、想定どおりの収益を得るのは難しくなるでしょう。 

追加費用の発生 

修繕費や原状回復費、保険料、固定資産税など、購入費用以外に多くのコストがかかります。 
特に修繕費は十数年に1回の大規模修繕が必要となるため、事前の積立や計画が欠かせません。 

具体的には、以下の費用などがかかります。 

【追加費用の例】 

• 修繕費
• 原状回復費
• 管理委託費
• 火災保険料
• 地震保険料
• 固定資産税
• 都市計画税

中でも注意したいのが修繕費です。 

マンション経営では、十数年に1回の頻度で大規模修繕が発生します。 

その対策として修繕費を積み立てておくことが一般的で、必要な修繕を行えないと、資産価値の下落や入居率の低下を招いてしまう恐れがあります。 

綿密な資金計画を求められるため、注意が必要と考えられているのです。 

経営トラブル 

さまざまな経営トラブルも、想定しておきたいリスクといえるでしょう。 

代表的なトラブルは以下のとおりです。 

上記は、オーナーにとって大きな負担となる場合もあります。 

多額の借入が必要 

アパート取得には多額の資金がかかるため、ローンを利用するのが一般的です。 
金利の変動リスクや返済計画の甘さが重荷になる場合があります。 

アパートローンの金利は、大きく以下の2つにわかれます。 

アパートローンでは、変動金利を選ぶことが一般的です。 

初期の金利は低い一方で、金利上昇によって返済額が増加するリスクも伴います。

知識不足による失敗 

不動産・建築・法律・税務など、幅広い知識が求められます。 
知識が不足すると、適さない物件の購入やトラブルに発展するリスクが高まります。 

具体的には、以下の知識などが必要です。 

【必要な知識】

•  不動産に関する知識
• 建物、設備に関する知識
• 賃貸経営に関する知識
• 資金に関する知識
• 法律に関する知識
• 税務に関する知識

物件を購入すれば、誰でも成功するわけではありません。 

知識が不足していると、アパート経営に適していない物件を購入したり、入居者とトラブルに発展したりする恐れがあります。 

業務を専門家に任せることはできますが、それでも一定の知識が必要です。 
未経験者や初心者にはハードルが高いため「するな」といわれることがあります。 

アパート経営は本当に失敗するのか？ 

空き家率が上昇傾向にある一方で、国税庁の統計では不動産所得は増加しています。 
また、単身世帯の増加も見込まれており、需要は継続する可能性が高いといえます。 

リスクを理解し、適切に対策を講じればアパート経営でも成功を目指すことは可能です。 

以下の表は、令和3年以降の不動産所得の表です。所得が少しずつ増えているのが分かります。 

出典：国税庁「国税庁 統計情報」  

今後も単身世帯が増加することが予想されており、これは注目すべき要因の一つです。 
賃貸の需要は続くと考えられるため、適切な対策を講じることで、アパート経営でも成功を目指すことが可能です。 

出典：（pdf）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」 

アパート経営の主なリスクと対策

「するな」といわれる理由の多くは、リスクへの備えがないまま始めた事例に由来します。 

ここでは、アパート経営の主なリスクと対策を解説します。 

金利上昇リスク

変動金利で借りている場合、市場金利が上がれば返済額も増えます。 

借入7,000万円・返済期間25年で試算すると、金利2％のときの年間返済額は約356万円ですが、金利が3％になると約399万円に増えます。 

なお、差額は年間約43万円です。 

対策は、借入時点で金利が1〜2％上昇しても返済を続けられるかを確認しておくことです。 

あわせて、繰上返済に充てられる資金を手元に残しておくと、上昇局面で返済額を圧縮できます。 

 家賃下落リスク

建物は築年数の経過とともに競争力が落ち、周辺に新築が供給されれば家賃を下げざるを得なくなります。 

そのため、購入時の家賃がそのまま続く前提で収支計画を立てていると、数年で計画が崩れます。 

年0.5〜1％程度の下落を織り込んでシミュレーションし、下落後でも返済比率が許容範囲に収まるかを確認しましょう。 

また、設備の更新や共用部の清掃状態の維持は、家賃を下げずに競争力を保つための投資です。 

家賃滞納リスク

入居者が家賃を支払わなくても、ローンの返済は止まりません。 

滞納が長引けば、明け渡しを求める法的手続きが必要になり、時間も費用もかかります。 

なお、現在は家賃保証会社の利用が一般的です。 

入居審査の段階で保証会社の加入を必須にしておけば、滞納が発生しても保証会社から家賃が支払われます。 

ただし、保証範囲と保証期間は会社によって異なるため、契約前に確認してください。 

災害リスク

地震や台風、水害で建物が損傷すれば、修繕費が発生するうえ、入居者が退去して家賃収入も途絶えます。 

火災保険は火災だけでなく風災や水災も対象になる場合がありますが、補償範囲は契約内容によって異なります。 

なお、地震による損害は地震保険でなければ補償されません。 

ハザードマップで浸水想定区域や土砂災害警戒区域を確認したうえで、必要な補償を選びましょう。 

家賃収入の減少を補う特約を用意している保険会社もあります。 

老朽化と大規模修繕のリスク

屋根や外壁の修繕は十数年に一度の周期で必要になり、一度にまとまった金額がかかります。 

家賃収入をすべて返済と生活費に充てていると、この時期に資金が用意できません。 

さらに、修繕が遅れれば雨漏りなどの二次被害につながり、入居率も下がります。 

そのため、毎月の家賃収入から一定額を修繕用に積み立て、口座を分けて管理しておくのが確実です。 

積立額は、建物の規模と築年数をもとに管理会社と相談して決めましょう。 

サブリースのリスク

サブリース契約では、業者が一括で借り上げるため空室があっても一定の賃料を受け取れます。 

ただし、その賃料が契約期間中ずっと変わらないわけではありません。 

国土交通省の調査では、最初の賃料改定までの期間は「5年超〜10年以下」が33.2％、「2年超〜5年以下」が25.1％でした。 

また、契約時に「サブリース業者が賃料減額を請求できること」の説明を受けていないと答えた家主が30.9％にのぼっています。 

なお、契約前の説明が十分でなかった実態を受けて、2020年12月には賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が施行され、誇大広告や不当な勧誘が禁止されました。 

それでも、条件を確認するのは所有者自身の役割です。 

金利上昇に備えた返済計画の見直し

変動金利で借りている場合、金利が上がってから慌てても選択肢は限られます。 

返済中でも取れる手は3つあります。 

1つめは固定金利への借り換えです。 

返済額が確定するため計画が立てやすくなりますが、変動金利より金利水準は高くなります。 

また、上昇局面の初期に判断する必要があります。 

2つめは繰上返済です。 

元金を減らせば、同じ金利上昇でも増加額を抑えられます。 

手元資金とのバランスを見ながら、修繕用の積立を取り崩さない範囲で行いましょう。 

3つめは他の金融機関への借り換えです。 

借入から数年が経過し、返済実績が積み上がっていれば、当初より良い条件を提示されることがあります。 

ただし、手数料や登記費用がかかるため、削減できる利息と比較して判断してください。 

いずれの方法も、金利が上がりきってからでは効果が薄くなります。 

年に一度は返済計画を見直す機会をつくりましょう。 

確定申告の準備をする時期に合わせると、収支と返済を同時に点検できます。 

アパート経営を成功させる7つのポイント

アパート経営を成功させる7つのポイントを解説いたします。

1.市場調査を徹底する（需要・供給・競合を把握） 

2.立地にこだわる（駅近、生活施設、主要エリアへのアクセス） 

3.需要に合った物件を建てる（エリアのニーズに合わせた間取り・設備） 

4.リスクマネジメントを行う（修繕積立・火災保険・地震保険） 

5.収支シミュレーションを行う（複数パターンでリスクを把握） 

6.長期的な計画を立てる（修繕や出口戦略を含む） 

7.適切な管理・運営を行う（管理会社活用、入居者対応の徹底）

それぞれ紹介します。 

ポイント①市場調査を徹底する

適切な家賃を設定するため、あるいは空室リスクを引き下げるため、物件購入前に市場調査を徹底することが重要です。 

主な調査項目として以下の点があげられます。 

これらを調査することで、エリアや物件の選定を行いやすくなります。

ポイント②立地にこだわる 

空室リスクに大きな影響を与えるのが立地です。 

立地が悪い場合、設備を整えても入居希望者を十分に確保できない可能性があります。 

立地を選ぶ際に重視したいポイントは以下のとおりです。 

【立地のこだわり】 

• 駅から近い
•  地域の主要エリアへアクセスしやすい
• 周辺に生活施設が充実している
• 大学、工場、オフィス街などが近くにある
• エリアのイメージがよい
• 近隣に競合物件がない

立地にこだわることで、築年数が経過しても選ばれる可能性が高まります。 

株式会社マリモが提供する投資用アパートは、安定した収益性を期待できる立地にこだわって建築しています。

ポイント③需要に合った物件を建築する

立地のよい土地を選んでも、物件の特徴とターゲットのニーズがずれていると、入居者の獲得に苦戦する恐れがあります。 

たとえば、大学の近くにファミリー向けのアパートを建てても、立地のよさを活かせないでしょう。 

そのため、地域の需要を理解して、アパートを建築することが重要です。 

大学の近くであれば、家賃を抑えた1R～1Kのアパートを建てると、立地のよさを活かせます。 

ポイント④リスクマネジメントを行う

アパート経営は、不動産投資の中でも比較的安定した収益が見込める手法の一つです。 

ただし、投資である以上リスクも存在します。 

代表的なリスクは以下のとおりです。 

• 空室
• 建物の老朽化
• 災害

これらのリスクに備えておくことも欠かせません。 
たとえば、建物の老朽化には修繕金の積み立て、災害には火災保険、地震保険の加入で対処できます。 

あるいは、リスクをコントロールしやすい物件を選択することも考えられます。 

株式会社マリモが提供する投資用アパートは、需要の高い地域に所在し、長期的な運用に適した高品質な建物がそろっています。 

将来的な資産形成を見据えた物件選びが可能です。 

ポイント⑤収支シミュレーションを行う

アパート経営を始める前に、収支のシミュレーションを行っておくことも大切です。 
複数のパターンで実施すれば、収支の見通しに加えて、直面し得るリスクの把握にもつながります。 

具体的には、許容できる空室率、キャッシュフローの推移などを数値で把握できるでしょう。 
シミュレーションの精度を高めるには、不動産会社などに相談することが有効です。 

ポイント⑥長期的な計画を立てる

アパート経営は、長期的な視点で行うべき不動産投資です。 
短期間で大きな利益を出せる投資手法ではありません。 

10年後、20年後を見据えて計画を立てることが重要です。 
大規模修繕などを踏まえて計画をたてると、安定した収益を得やすくなります。 

また、出口戦略を検討しておくことも欠かせません。 

主な選択肢は以下のとおりです。 

【出口戦略の例】 

• パートを売却
• アパートを解体して土地を売却
• リノベーション、フルリフォーム
• 建て替え
• 保有を継続する

保有を継続する場合は、耐久性の高い物件を選んでおくとコストを抑えられる可能性があります。 

株式会社マリモの投資用アパートは、超耐久・低汚染仕様のサイディングとシーリングを使用しているため、メンテナンスのサイクルを延ばすことが可能です。 

ポイント⑦適切な管理・運営をする

適切な管理と運営も、アパート経営を成功に導くポイントです。 
これらがずさんだと、さまざまなトラブルが生じるため、入居者を獲得しにくくなります。 

たとえば、入居者間でトラブルが頻発すると、退去者が増える可能性があるでしょう。 

管理・運営に不安を感じる場合は、管理会社へ委託することができます。 

必要に応じて専門家の支援を活用し、入居希望者に選ばれる物件づくりを進めることが求められます。

アパート経営に向いている人 

• 情報収集を欠かさない人 
• 長期的に物事を考えられる人 
• リスクを理解した上で資産形成を進めたい人 

アパート経営のメリット 

• 安定した収入（複数戸で収入源を分散） 
• 節税効果（所得税・住民税・相続税の軽減） 
• 資産価値が下がりにくい（土地の価値は比較的安定） 

サブリース契約で失敗しないための確認点

サブリース契約を結ぶ場合は、契約書の次の3点を必ず確認してください。 

1つめは免責期間です。 

新築の入居募集期間や、入居者が退去した後の一定期間について、賃料が支払われない取り決めが置かれていることがあります。 

何か月間が免責となるのかを確認しましょう。 

2つめは賃料改定の条項です。 

何年ごとに、どのような基準で賃料を見直すのかを確認します。 

また、サブリース業者は建物の借主にあたるため、借地借家法にもとづく賃料の減額請求が認められる場合があります。 

「家賃保証」という言葉から、金額が変わらないと受け取らないよう注意してください。 

3つめは解約に関する条項です。 

所有者側から解約できるのか、できる場合の予告期間や違約金はどうなっているのかを確認します。 

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、サブリース業者に対し、契約を結ぶまでに契約内容と履行に関する事項を書面で交付して説明することが義務づけられています。 

説明が不十分なまま契約を求められた場合は、その場で署名しないでください。 

アパート経営の失敗を防ぐ！パートナーの選び方

アパート経営の失敗を防ぐためには、パートナーを慎重に選ぶことが大切です。 

重視したいポイントを紹介します。 

【パートナーの選び方】 

• 実績が豊富
• 状況にあわせた提案を行ってくれる
• 物件が魅力的

株式会社マリモは、総合不動産デベロッパーとして実績を積み重ねています。 
投資用アパートでは、入居率を高めるためグレードの高い設備、安心して暮らせる防犯設備を導入しています。 

生活導線に配慮した間取り、長期経営に適した建物も魅力です。 
パートナー探しでお困りの方は、株式会社マリモにご相談ください。

 自己資金はどのくらい用意すべき？

自己資金の目安は物件価格の2〜3割です。 

この水準が推奨されるのには2つの理由があります。 

1つは返済比率を抑えられること、もう1つは購入後の突発的な支出に対応できることです。 

また、国土交通省の調査では、金融機関から借り入れた家主のうち、取得費用の8割以上を借入でまかなった人が5割を占めていました。 

借入比率が高い状態は珍しくありませんが、その分だけ収支の余裕は小さくなります。 

頭金に全額を使い切らず、修繕費用として手元に残しておくことも大切です。 

アパート経営は現実な投資の選択肢

ここでは「アパート経営はするな」といわれる理由などについて解説しました。 

主な理由として、経年劣化で資産価値が下落する恐れがあること、空室リスクがあることなどがあげられます。 

いずれも事実ですが、適切な対策を講じればコントロールできます。 

アパート経営には、安定した収入を得られる、節税効果が高いなどのメリットもあるため、冷静に判断することが大切です。 

ご興味をお持ちの方は、具体的な検討を始めてみてはいかがでしょうか。 

株式会社マリモは、豊富な経験と知識から、アパート経営についてのご相談に応じています。
アパート経営が初めての方でも、全力でサポートしますので、弊社の木造アパート経営の情報はこちらからご確認ください。