1. アパート経営は何年で黒字化できるか

アパート経営が黒字化になるまでの年数の目安としては約10年でみておくとよいでしょう。
もちろん取得するアパートの価格や家賃をいくらで設定するのか、空室率といった経営状況によって黒字化できる年数は変わってきます。

アパート経営は金融機関からの借り入れをすることも多く、初期費用が大きくかかります。
そのため、始めてからすぐに黒字化することは難しいため、長期的な資産運用だと考えてアパート経営の収支を考える必要があります。

1.1 アパート経営の成功率

アンケート調査によるとアパート経営の成功率は76％といわれています。
ここでいう成功とは黒字化をしているという成功ではなく、自身がおこなっているアパート経営に満足しているかどうかでの成功率になります。

ただ赤字が続いているような状況だと満足度も低くなるでしょうから、そういった点ではアパート経営をしている方は経営を始めてよかったと思われているかたは多いことがうかがえます。

1.2 アパート経営は何年で元が取れる？

アパート経営で元を取るためには一般的には約10年といわれています。何年で元が取れるのかは購入をしたアパートの価格であったり、家賃をいくらで設定するのかであったり、空室率といったことで変わります。

アパート経営を始めるまえに概算でもいいので、年間の収支計画を作成してみるとどのくらいで黒字化することができるのかが分かります。
もし黒字化するのに相当な期間を要する場合にはほかの物件を探してみるといいでしょう。

2. アパート経営の黒字化までのシミュレーション

アパート経営の黒字化に必要な年数は10年程度です。実際に、この程度の期間で黒字化できるのでしょうか。参考に、以下の条件でシミュレーションをします。

【条件】

• 物件価格：6,000万円
• 部屋数：10室
• 家賃：6万円/室
• 年間家賃収入：720万円
• 経費：144万円
• 黒字化にかかる期間：10.4年
•  

この条件であれば、家賃収入のみでもおよそ10年で黒字化を目指せます。ただし、立地・家賃設定・空室率によって収支は大きく変動します。シミュレーションより早く黒字化できる場合もあれば、反対に長引くケースもあるため注意が必要です。

3. アパート経営で赤字になるときに考えられること

残念ながら、アパート経営で一時的に赤字に陥ることもあります。考えられる主な原因を紹介します。

3.1 適切な賃料が設定できていない可能性がある

赤字になったときは、家賃設定を見直すとよいかもしれません。家賃が高すぎても、安すぎても、赤字に陥るリスクが高くなるためです。

たとえば、周辺相場より高すぎると入居者を効率よく集められません。反対に、周辺相場より安すぎると、満室でも計画通りに利益を残せないでしょう。赤字になったときは、所有しているアパートの家賃と競合アパートの家賃を見直すことが大切です。

物件の競争力などを踏まえて、適切な家賃に設定し直すと収支を改善できる可能性があります。

3.2 収入を上回る額を返済している

当然ですが、借入金返済額が家賃収入を上回っている場合も赤字になります。家賃収入だけでは賄えず、この場合、自己資金による補填が必要になります。

家賃収入が借入金返済額を上回っている場合も油断はできません。経費を差し引くと、赤字になることがあるためです。

このような状況に陥る主な原因としては、収支計画の精度が不十分だったことが挙げられます。加えて、家賃設定のミスや、想定以上に空室が発生している可能性も考えられるでしょう。

いずれにせよ、原因にあわせた対策が必要です。

3.3 節税を活用できない場合がある

節税対策をうまく活用できていないため、赤字に陥っていることもあります。

一例としてあげられるのが、確定申告における白色申告と青色申告の選択ミスです。白色申告は単式簿記、青色申告は複式簿記を用いる申告方法といえるでしょう。多少の手間はかかりますが、税制上のさまざまな優遇を受けられるため、アパート経営には青色申告がおすすめです。主なメリットは以下のとおりです。

【青色申告のメリット】

• 所得金額から最大65万円を控除できる（青色申告特別控除）
• 赤字が生じたときに、その損失を翌年以降3年間にわたり所得から控除できる（純損失の繰越し）
• 前年も青色申告をしている場合は、赤字額を前年の所得から控除して、前年分の所得税の還付を受けられる（純損失の繰り戻し）

このほかにも、アパート経営に活用できる節税対策はあります。利用できるものを積極的に探してみましょう。

出典：国税庁「No.2070 青色申告制度」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2070.htm

3.4 空室がある

想定より多い空室も、赤字に陥る原因です。アパート経営の主な収入は「1室あたりの家賃×入居者がいる部屋の数」で求められます。「入居者がいる部屋の数」が減るとアパート経営の収入も減ってしまいます。

入居者募集活動にコストがかかるため、支出が増える点も見逃せません。損益分岐点を把握したうえで、入居率をできるだけ高く保つことが重要です。参考に空室が発生する主な理由を紹介します。

【空室が発生する理由】

• 物件の立地が悪い
• ターゲットのニーズと間取りや設備があっていない
• 同グレードの周辺物件より家賃が高い
• 経年劣化が目立っている

物件の立地は後から変更できません。これからアパートを購入する場合は、建物だけでなく立地にもこだわりましょう。

4. アパート経営で赤字が続いてしまう人の特徴

続いて、アパート経営で赤字に陥りやすい人の特徴を紹介します。

4.1 放置する癖がついている

アパート経営は購入して、入居者が決まったらあとは放置すればいいというわけではありません。メンテナンスを怠ってしまうと空室リスクにつながる恐れもあります。
入居者から連絡があった時にはすぐに対応をする必要があります。

また情報収集を怠っていると周辺相場とかけ離れた家賃収入を設定してしまうといったことも考えられます。
そのため、日ごろから物事を放置してしまう癖がある方がアパート経営をすると赤字になってしまうかもしれません。

4.2 直近の利益を求めている

アパート経営は短期での運用ではなく、長期目線での運用が必要です。そのためはじめてすぐに収益を得たいという方には向かない資産運用になります。
資産運用で直近の利益を求めているかたは不動産運用以外の資産運用を検討したほうがいいでしょう。

4.3 不動産の勉強不足

不動産運用をするためには日々の勉強が必要になります。アパートを購入するときには周辺の相場を調べたり、物件情報を調べたりと情報のアップデートをしていかなければいけません。
また購入したあとも定期的に不動産会社に入居者の情報を確認したり、部屋のメンテナンスが必要ないかの確認をしたりと気を配る必要があります。
こういった情報収集を常にできるかたでなければ、赤字になってします恐れがあります。

5. アパート経営で黒字にする方法

アパート経営を黒字化する方法はどういった方法があるのでしょうか。まずは黒字化するための方法について理解をしておきましょう。

そのためには、アパート経営の収益のあげ方に着目する必要があります。アパート経営で収益を得る方法としてはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。
まずはインカムゲインとキャピタルゲインの違いについてみていきます。

5.1 インカムゲイン

インカムゲインとは家賃収入のことを指します。空室がなく家賃収入が得られれば、そこから借入金の返済や経費の支払いが可能です。そしてその差額があれば収益となります。
アパート経営を始めようとする多くの方はこのインカムゲインが稼ぎのメインだと考えているでしょう。

しかしインカムゲインの場合は、一度で得られる収益はそこまで大きくないため、長期的な運用をしていかなければいけません。
また空室が多いとインカムゲインが発生しないケースもあるため、注意しましょう。

5.2 キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、アパートを売却することで発生する収入を指します。たとえばアパートを購入した金額よりも高い金額で売却ができればその差額が収益となります。
インカムゲインである家賃収入とは違って、一回で得られる収益も大きくなるケースがあります。

しかし、必ずしも購入した金額よりも高く売れる保障はありません。
また利益が出たとしても、譲渡所得として税金が課税されますので注意しましょう。

6. アパート経営で黒字にするコツ

インカムゲインとキャピタルゲインどちらで黒字化を目指すかにもよって、購入すべき物件も変わってきますので注意しましょう。

それではアパート経営をするうえで黒字化を目指すためのコツとしてどういったものがあるのでしょうか。ここではアパート経営を黒字化するためのコツをいくつか紹介していきます。

6.1 コツ①アパート経営の経費を抑える

アパート経営をするうえで経費がかかってきます。この経費を抑えれば早く黒字化できるのではないかと考える方もいるでしょう。
しかし、アパート経営の場合には経費を削減するとかえって黒字化が遠のいてしまう可能性があります。

まずアパート経営で発生する経費としては固定資産税や損害保険料、減価償却費に、修繕費、管理維持手数料、公共部分の水道光熱費といったものがあります。
たとえば経費削減のため、修繕を怠ったり、不動産管理維持を削減するために管理維持手数料が安い不動産会社を変えたりすると、かえって入居者が決まらなくて空室になる恐れもあります。

それであればしっかりと建物のメンテナンスをしたうえで、信頼できる不動産会社に管理を依頼したほうが家賃を値下げせずに済み、入居率もよくなるでしょう。

6.2 コツ②経営する物件を吟味する

アパート経営においては情報収集が大切です。どの物件に投資をするのか吟味しましょう。可能であればインカムゲインとキャピタルゲイン両方得られる物件を選ぶとよいでしょう。
物件価格も大切ですが、周辺相場を調べたり、利回りを計算してみたりしましょう。アパート経営の場合は購入した後に手を加えて利回りをよくするのは至難の技です。

そのため、事前に情報を調べて自分の納得できる利回りや家賃設定ができる物件を見つけるのが重要です。
買ったあとにこんなはずではなかったと思っても不動産の場合にはすぐに買い替えたり、売却したりするのは難しいので注意しましょう。

以下の記事では、適正家賃の設定方法について詳しく解説しています。気になる方はぜひあわせてご覧ください。

アパート経営をする際の家賃設定はどれくらい？算出方法などを詳しくご紹介

6.3 コツ③利回り以外も重視する

不動産投資において利回りは物件選びの重要な要素です。一方で利回りだけ重視するのもよくありません。不動産運用で使われる利回りは表面利回りや実質利回り、想定利回りとさまざまなものがあります。
表面利回りは大まかな収益力を判断するための利回りです。広告などで表記されている利回りは表面利回りで表記されていることが多いです。

次に実質利回りは不動産運用するうえでかかる経費も含めて利回り計算をするため、表面利回りよりも詳細な利回りの計算ができます。想定利回りは住居がすべて満室の状態で計算される利回りです。
不動産運用においては借り入れをする方も多いでしょうから、その返済を含めて利回り計算をすることが大切です。

広告等に表記されている利回りを鵜呑みにするのではなく、自身で利回り計算をして判断できるようにしましょう。

以下の記事では、アパート経営における利回りの相場目安と計算方法を解説しています。ぜひあわせてご覧ください。

アパート経営における利回りの相場目安と計算方法

6.4 コツ④リスクを常に想定する

運用にはリスクがつきものです。常にリスクを想定して、対処ができるものに関しては事前にリスクに備えておきましょう。

例えば不動産運用で考えられるリスクとしては、空室リスクや、家賃滞納リスク、大規模修繕のリスク、金利上昇や災害リスクといった外部的要因によるリスクが考えられます。

それぞれのリスクについて具体的にみていきます。

空室リスク

空室の期間が長期にわたると収入が得られずに経費ばかりかかることになります。資金繰りに余裕があれば問題はありませんが、資金繰りに余裕がなければ、最悪の場合、せっかく購入した不動産を売却せざるを得ない可能性もあります。

空室が長期間に及ぶにはそれなりの原因があります。周辺相場と比較して家賃が高くないか、間取りが古くないかなど原因を探ってみましょう。
必要であれば、家賃の改定や間取りを変える工事をするとよいでしょう。

下記記事では具体的な空室対策の方法を紹介しています。あわせてご覧ください。

アパートの空室対策アイディア13選！空室対策をする際の注意点も紹介

家賃滞納リスク

入居者から家賃が支払われない家賃滞納のリスクもあります。家賃滞納をされたときに備えるために、保証人をつけたり、保証会社をつけたりしましょう。
家賃滞納は本来得られるはずの家賃が得られないのに、入居者がずっといると他の方に入居してもらうこともできなくなります。
もし家賃滞納が何か月にも及ぶ場合には立ち退きも視野に入れて考えましょう。

立ち退きを進める場合には弁護士といった専門家を交えて進めることが重要です。

老朽化リスク

不動産は老朽化していきます。老朽した場合には修繕しなければいけません。水回りやエアコンといった空調設備、外壁塗装や屋根の塗装などさまざまな修繕費がかかります。
もし修繕せずにほったらかしにしていると入居者がなかなか決まらなかったり、アパートを売却するにも買い手が見つからなかったりとさまざまな面で支障がでてきます。

これらの修繕が5～10年スパンで発生します。
そのため、ある程度は修繕費として積み立てておくことをおすすめします。修繕費として積み立てをしておけば大規模修繕が発生したとしてもすぐに修繕ができます。

金利上昇リスク

アパート購入のさいに借入金をしている場合は金利上昇リスクも考えておく必要があります。固定金利で借り入れをしていれば、借り入れをしたときの金利が変わることがありませんが、変動金利で借り入れをしていると金利が上昇する恐れがあります。 

金利が上昇すると毎月の返済額も上がります。そうなると返済が厳しくなり、売却せざるを得ない可能性も出てきます。
そのため、変動金利で借り入れをするときには金利上昇リスクを加味したうえで支払い余力を残しておくようにしましょう。 

災害リスク

日本は災害大国と呼ばれています。災害としては火災や地震、台風に雪害などがあります。もし災害によってアパートの一部が壊れてしまったり、全壊してしまったりすると修繕費用を支払うのはオーナーになります。
そのため、火災保険や地震保険に加入して災害に備えておくことが必要です。

また購入するときにもハザードマップを確認してどういった災害に備える必要があるのか、建物の構造が耐震や免震構造になっているかも確認しておくとよいでしょう。

特に建物構造に関しては建物構造次第で損害保険料も割引になるため、確認が必要です。

6.5 コツ⑤出口戦略も考えておく

購入をする段階で出口戦略も考えておきましょう。
出口戦略としては、一定期間賃貸物件として貸し出したあとには売却をしてキャピタルゲインを得るのか、売却せずに相続対策も含めて所有しつづけるのか、いろんなケースがあります。
とるべき出口戦略次第で選ぶべき物件も変わってきます。また不動産経営の方向性も異なってきます。

6.6 コツ⑥法人化を検討する

法人化も、アパート経営で黒字を目指すコツです。ここでいう法人化は、設立した会社の名義でアパート経営を行うことといえます。

法人化には、以下のメリットなどがあります。

【法人化のメリット】

• 税率を最大でも23.40％に抑えられる
• 経費として認められる範囲が広い
• 赤字を最大で10年繰り越せる

所得税の税率は最大45.0％（課税所得金額が4,000万円以上の場合）、個人事業主が赤字を繰り越せる期間は最大3年です。これらの違いからも、黒字化を目指しやすいことがわかります。

所得税額と法人税額の兼ね合いから、一般的に課税所得金額が800万円を超えるタイミングで法人化を検討するとよいといわれています。

出典：国税庁「No.5759 法人税の税率」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm

出典：国税庁「No.2260 所得税の税率」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

6.7 コツ⑦自己資金を十分に用意する

早期に黒字化を目指したい場合は、十分な自己資金を用意することも大切です。自己資金が少ないと、借入金ならびに返済利息が増えてしまいます。資金面で余裕がなくなるため、わずかな変化で赤字に陥る恐れがあります。

たとえば、空室率が想定を少し超えるだけで赤字に転じる可能性もあります。このようなトラブルを防ぐには、自己資金を十分に確保しておくことが重要です。一般的な目安は、建築費の20～30％程度です。早期に黒字化を目指したい場合は、自己資金の比率をさらに高めるとよいかもしれません。

6.8 コツ⑧信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を選択することも重要です。選択を誤ると、立地・間取り・設備などの条件が整った物件と出会えません。

また、不動産会社にとって都合のよいデータしか教えてもらえないことも考えられます。専門的な知識がない場合は、適切な意思決定を行えないでしょう。このようなトラブルを避けるため、不動産会社は慎重に選ばなければなりません。

以下に、不動産会社を選ぶ際のチェックポイントをまとめます。

【チェックポイント】

• 目的や希望を確認してくれる
• 現実的なデータをもとに提案をしてくれる
• 修繕、空室など、リスクを説明してくれる

これらに加え、実績を確認すると信頼できる不動産会社を見つけられるでしょう。

7. アパート経営の黒字化までは人によって年数が違う

アパート経営で黒字化になるのかの年数は人によって異なります。不動産運用でどのくらいで黒字化にできるかはキャッシュフローをみることで大方予測ができます。
キャッシュフローは家賃収入から経費やローンの返済額、税金を差し引いたときに手元に残るお金のことです。

キャッシュフローが初期投資の金額を上回れば黒字化したと考えられます。キャッシュフローは物件価格や家賃収入の設定、かかる経費によって変わってくるため、黒字化にかかる年数も人によって異なってきます。
購入したい物件の場合、何年くらいで黒字化できるかはシミュレーションできるため、購入前に計算してみましょう。
また家賃収入で黒字化できなくても、売却してキャピタルゲインを得ることで最終的に黒字化になるケースもあります。

8. アパート経営を黒字にするために！物件を選ぶ際のポイント

続いて、物件を選ぶ際に意識したいポイントを解説します。

8.1 ポイント①需要のある立地かどうかを調べる

物件選びで特に重視したいのが立地です。多くの入居希望者がチェックするうえ、決定すると後からは変更できません。したがって、需要を確かめてから選択することが重要です。

参考に、Z世代が立地や住環境を選ぶ際に重視しているポイントを紹介します。

出典：（pdf）一般財団法人住宅改良開発公社「賃貸経営者に知ってほしいZ世代が求める賃貸住宅とは」

https://www.kairyoukousya.or.jp/wp-content/uploads/2025/03/GenZ_HID2025.pdf

これらの重視しているポイントをチェックしたうえで、立地を選ぶといいでしょう。

8.2 ポイント②物件の状態を確認する

購入前には、物件の状態をしっかり確認することが大切です。十分にチェックせず、中古アパートを購入すると、多額の修繕費がかかって黒字化が遅れてしまうことがあります。一般的に、アパートは12～15年周期で大規模修繕が必要と考えられています。修繕リスクが心配な方は、新築アパートを購入するとよいでしょう。

株式会社マリモは、新築の投資用木造アパートをご提案しています。外壁に超高耐候塗料を使用するなど、メンテナンスコストを抑える取り組みを随所に行っている点が特徴です。10年後に違いが現れる物件といえます。

8.3 ポイント③長期的な計画を立てる

物件を購入する際に、長期的な計画を立てておくことも欠かせません。アパート経営の黒字化には一定の時間がかかるためです。短期的な計画に偏ると、目先の利益を優先し過ぎて安定した収入を得にくくなる可能性があります。たとえば、価格だけで物件を選んで、入居希望者から支持されないなどが考えられるでしょう。

株式会社マリモは、生活動線に配慮した設計や、グレードの高い設備の導入により、入居者に選ばれやすい快適な住空間を提供しています。長く住んでもらえる物件であるため、長期的な計画を見据えた経営がしやすくなります。安定した収入を目指したい方におすすめです。

9. アパート経営を黒字化するためには

今回はアパート経営は何年で黒字化できるのかに焦点を当てていきました。ほかの資産運用と違って不動産運用の場合には初期費用が大きくかかります。
そのため、投資を始めた当初は赤字になってしまうことも多々あります。

しかしずっと赤字が続いてしまうとせっかく購入したアパートを手放さなければいけません。また手放したからといって必ず利益が出るわけでもないため、負債が残ってしまうこともあります。
そうならないように事前の下調べが大切になってきます。インカムゲインとキャピタルゲインの両方を考えて、アパート経営が黒字化できるようにしていきましょう。

株式会社マリモでは、長期に渡って安定したアパート経営をご提案するための、愛され続けるアパート造りを目指しております。
弊社の木造アパート経営の情報はこちらからご確認ください。