1. アパート経営は儲からないって本当？収支の目安は？

「儲かる」「儲からない」を評価するため、アパート経営における収入と支出の目安を理解しておくことが大切です。ここでは、これらについて解説します。

1.1 アパート経営をする場合の収入の目安

アパート経営の主な収入は以下のとおりです。

これらの合計が、アパート経営の収入となります。ただし、実際に収入をシミュレーションする場合は、空室率も考慮しなければなりません。具体的な収入は、アパートの部屋数、家賃などで異なります（※不動産所得の目安は次の見出しで解説します）。

1.2 アパート経営をする場合の支出の目安

アパート経営では、さまざまな支出が発生します。代表的な支出は以下のとおりです。

【主な支出】

• 借入金返済
• 修繕費
• 原状回復費
• 管理委託費
• 水道光熱費
• 火災保険料
• 広告料
• 仲介手数料
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 固定資産税
• 都市計画税

これらの費用は、定期的に発生するものと、必要に応じて発生するものに分けられます。

一般的な支出の目安は、収入の15～20％程度と考えられています。

2. アパート経営が儲からないと言われる理由

アパート経営が儲からないと言われる理由にはいくつかあります。

◆アパート経営が儲からないと言われる理由◆
・短期間で大きな利益を得られない
・アパート経営はリスクが多い
・ローンの返済が大変
・売却をしたくても時間が掛かる可能性がある

今回はアパート経営をするうえでとくに儲からないと言われている理由を4つに絞りご紹介していきます。

2.1 短期間で大きな利益を得られないから

1つ目は短期間で大きな利益を得られないためです。
アパート経営が含まれる不動産投資は基本的に、短期的に大きな利益が発生する株式
投資やFX投資とは違います。

アパート経営などの不動産投資は長い時間をかけて利益を積み重ねて行きます。
とくにアパート経営を初めてすぐは、アパートを購入した際のローン返済がある場合も多く、家賃収入に対して思った以上に手元に残るお金は少ないです。

そのため、「アパート経営は大きな利益が得られる」と思っていた場合、儲からないと思ってしまうかもしれません。
アパート経営を含む不動産投資を行う際には、短期的ではなく長期的に利益を得られるかどうかを見るようにしましょう。

2.2 アパート経営はリスクが多いから

2つ目はアパート経営をするうえでのリスクの多さです。
リスクに対応するためには、ある程度のお金が必要なため、収入があったとしても自由に使える金額は多くない場合があります。
そもそも投資にはリスクがつきものですが、アパート経営にはアパート経営ならではのリスクが多くあります。

◆アパート経営ならではのリスク◆
・空室
・家賃滞納
・自然災害（火災や地震など）による倒壊や修繕
・アパートの老朽化による修繕
・立地
・入居者トラブル（ゴミや騒音など）
・収益悪化

アパート経営をするのであれば、これらのリスクは避けられません。
また、これらのリスクは家賃収入の低下や出費に繋がり、儲けられないと感じてしまうようです。

2.3 ローンの返済が大変だから

アパート経営をするためには、当然アパートが必要ですが、多くの方はローンを組んでアパートを購入するでしょう。
アパートは一戸建て住宅よりも高額のため月々の返済金額も高くなります。
家賃収入が順調に入っていれば、ローンの返済も問題ないでしょう。

しかし、先程も触れたようにアパート経営にはさまざまなリスクがあるため必ずしも順調に家賃収入が入るとは限りません。
家賃収入が減っても、ローンの返済金額は変わらないためローン返済が大変になる場合があります。

2.4 売却をしたくても時間が掛かる可能性があるから

アパート経営が行き詰まった際に、アパートの売却を検討するかもしれません。
しかし、アパートに行き詰まり手放す理由が空室や住民トラブルの場合、なかなか買い手が見つからず売却したいのにできない可能性があります。

売却したくても時間がかかり買い手が見つからない期間は、引き続き管理費用やローン返済は止まらないため出費はかさみ続けます。
売却金額を下げていけば、いずれ売れるでしょう。

しかし、ローンが残っている場合、「最低でもこの金額で売却したい」といったラインがあると思います。
一戸建て住宅とは違い、アパートを購入する方はアパート経営を行うのが前提となっているためなかなか買い手はつかないと覚えておきましょう。

3. アパート経営で儲からない原因

アパート経営が儲からないと言われている理由をご紹介しましたが、実際にアパート経営が儲からない原因は3つほどあります。

◆アパート経営が儲からない原因◆
・立地条件が悪い
・資金計画がずさん
・家賃相場を把握していない

このご紹介する原因に当てはまっていた場合、「儲からないと言われている」ではなく、儲からなくなってしまうので注意が必要です。
すでにアパート経営をしている方は改善策を検討し、これからアパート経営を始めようとしている方は当てはまらないように注意してください。

3.1 立地条件が悪い

経営しているアパートの立地条件が悪い場合はアパート経営が儲からない原因となります。
なかなか入居者が決まらず空室が増えたり、入居してもらうために家賃金額を下げたりしなければいけません。 

◆アパートの立地条件が悪い場合◆
・駅から遠い
・スーパーなどのお店が遠い
・道が狭い
・治安が悪い

以上に該当していれば立地が悪い可能性が高いです。
立地が悪いアパートはアパートを購入する際も比較的安くなっている場合があります。
経営するアパートを購入する際には、もちろんアパートの金額も重要ですが自分が住みたいと思う立地かどうかを基準にすると良いでしょう。

3.2 資金計画がずさん

先程も少し触れましたがアパート経営は長期的な運営の結果利益が出る投資方法です。
長期的な運営で利益を出すためにはしっかりとした資金計画が必要です。
簡易的で楽観的なシミュレーションや計画のみでアパート経営を進めてしまうと、思わぬ出費やリスクが発生してしまう可能性があります。
いつどんな出費があるのか、どんなリスクに遭遇する可能性があるのかをしっかりと資金計画に練り込みましょう。

資金計画はまずアパート購入の際に立てます。
それだけではなく、アパート経営をしていれば購入時には想定していなかった出費やリスクが出てくるかもしれません。
そのためアパート経営の最中でも一定期間ごとに資金計画を練り直しましょう。

3.3 家賃相場を把握していない

アパート経営をすると、自分で自由に家賃を決められます。
ただ、高い家賃であれば家賃収入は多くなりますが、入居者は集まりにくいです。
低い家賃であれば入居者は集まりますが、家賃収入は少ないです。 

このバランスを保つためにも、周りの同じような間取りのアパートはどれくらいの家賃なのか家賃相場を把握しておきましょう。
あまりかけ離れた家賃に設定するのではなく、相場に沿った家賃にしておくといいでしょう。
その際に、同じような間取りや部屋の大きさの家賃を参考にするようにしてください。

4. アパート経営は何年後に儲かる？

アパート経営は自己資金＋借入金による多額の初期投資が必要です。投資額の回収には10～20年程度かかるのが一般的ですが、購入価格・家賃・空室率などによって変動します。

ただし、収入はゼロではなく、経営開始から2年ほどでプラス収支になるケースも多く見られます。

この間も手元からお金が出ていく一方ではありません。借入金返済などを行っても、一定の金額は手元に残ります。初期投資額の回収には時間がかかりますが、アパート経営を始めてから2年程度で収入は増えるケースが多いとされています。

5. 儲かる以外のアパート経営のメリット

アパート経営は儲かる以外にも、メリットがあります。

◆アパート経営は儲かる以外のメリット◆
・相続税対策
・生命保険代わり
・インフレでも価値が下がりにくい

アパート経営をする際には、儲かる以外のメリットについても知っておきましょう。

5.1 メリット①相続税対策につながる

現金がたくさんある場合、アパート経営のためにアパートを購入すると相続税対策になります。
アパートなどの不動産は、現金と比べて相続税評価額が低いです。

そのため、現金のまま相続するよりも、相続財産の評価金額を下げられるため相続税対策となります。
アパートを経営している方の中には、儲けるためではなく相続税対策のためにアパート経営をしている方も多いです。
実際に相続税法が改正され、納税義務者が増えた際にはアパートを含む賃貸物件の着工戸数が増えています。

5.2 メリット②生命保険代わりになる

もしものとき家族が困らないように、生命保険に加入している方は多いでしょう。
アパート経営をする際に、ローンを組めば団体信用生命保険に加入できます。
この団体信用生命保険が生命保険の代わりになります。
団体信用生命保険とは、ローン返済中に契約をした方が死亡してしまったり、重度の障害を負ってしまったりした際にローンの返済残高が0円になる保険です。

もし団体信用生命保険に加入しておらず、契約した方が亡くなった場合、ローンの残債は負の遺産として相続権のある方に引き継がれます。
団体信用生命保険への加入は、ローンを借りるまたは借り換えを行うタイミングでのみ加入できます。
金融機関によっては、ローンを借り入れたあとでも団体信用生命保険へ加入できる場合もありますが、健康面などかなり厳しい審査がある可能性が高いです。

また、仮に団体信用生命保険が適用され保険金にてローン残高の支払いが行われた場合、アパート自体は家族の手元に残り、アパート経営を継続できます。

団体信用生命保険への加入は多くの金融機関か融資をする際の要件としていますが、必須ではありません。

ただ、未加入で「もしも」があった場合は家族にかなりのリスクを負わせてしまうので、加入をしておくほうが安心でしょう。
団体信用生命保険がどの程度まで保障してくれるかは、金融機関によって異なるためローンを組む金融機関を決める際には金利だけではなく保証範囲も併せて検討してください。

5.3 メリット③インフレでも価値を維持できる

円の価値は時代で変動してしまいますが、アパートなどの不動産の資産価値はインフレの影響を受けにくくなっています。

全くインフレの影響を受けないわけではないので、多少の資産価値の変動は起きますが現金よりも影響を受けないため、持っている資産を守りやすくなります。
日本や世界経済の情勢に左右されたくない方はアパート経営を検討してみても良いでしょう。

6. アパート経営が向いている方の特徴

ここからは、アパート経営に向いている方の特徴を紹介します。

6.1 特徴①情報収集を徹底できる

必要な情報を的確に収集し、変化し続ける環境に柔軟に対応できる方は、アパート経営に向いています。

アパート経営では、さまざまな情報を集めて最適な意思決定を行い続けることが求められます。たとえば、周辺の家賃相場に合わせて家賃を調整することで、築年数が経っても競争力を維持できる可能性があります。多少の労力はかかりますが、経営情報を集め続けることが大切です。

6.2 特徴②長期的な視野を持てる

長期的な視点で物事を捉えられる方も、アパート経営に向いています。目先の損得に振り回されることなく資産を形成できるためです。短期的な視点でアパート経営を行うと、さまざまなトラブルが起こりやすくなります。

たとえば、空室率が高くなったときに、安易に家賃を下げた結果、利回りが低下する恐れがあります。長期的な視点をもっていれば、問題の原因を見極めたうえで、資産価値を高めるための対策を講じることができます。

6.3 特徴③決断力がある

決断力に優れている方もまた、重要な機会に適切な意思決定ができるため、アパート経営に向いているといえるでしょう。

たとえば、経年劣化が目立ち始めたタイミングで修繕を行い、物件の価値を維持するなどが考えられます。決断力がないと先延ばしにして、物件の価値が低下したり、修繕費が高額になったりする恐れがあります。決断力の有無も、経営者に求められる能力のひとつです。

6.4 特徴④リスクを把握できる

リスクを把握する能力も、アパート経営に欠かせません。実際に経営を始めると、空室、家賃下落、法改正など、さまざまなリスクに遭遇するためです。

この能力があれば、事前の準備によってリスクをコントロールしやすくなります。一方で、この能力が不足していると「想定外」が続いて場当たり的な対応になってしまいます。アパート経営を安定させるため、不可欠な能力といえるでしょう。

6.5 特徴⑤入居者の立場に立てる

入居者目線を理解できる方も、アパート経営に向いています。

入居者や入居希望者のニーズを的確に把握できるため、ターゲットに好まれる立地を選んだり、ターゲットにとって魅力的な設備を導入したりすることができるからです。これにより、住みたい、住み続けたいと思ってもらえる物件となり、安定したアパート経営につながります。

7. アパート経営をやめたほうがよい方は？

アパート経営にあまり向いていない方もいます。以下の点に心あたりがある方は、注意が必要です。

【あまり向いていない方の特徴】

• 情報収集が苦手
• 短期的な利益を追い求めてしまう
• 決断に時間がかかる
• リスクを直視できない
• 管理を全て丸投げしたい

委託管理会社は頼りになる存在ですが、任せっきりになると意思決定が遅れたり、リスクを見落としたりする恐れがあります。定期的に情報共有を図るなど、適度な距離感を保ちつつ、オーナーもアパート経営に関わることが大切です。

8. アパート経営で利益を出す9つの方法

アパート経営には儲かる以外にもメリットがあるとご紹介しました。

ただ、せっかくアパート経営を行うのであれば、儲けたい、利益を出したいと考えるのも当然です。

最後に、アパート経営で利益を得るための9つの方法をご紹介します。

アパート経営で利益を出す9つの方法

• 複数の委託管理会社を比較する
• 立地にこだわる
• 空室対策を徹底する
• 付加価値をつけて家賃アップを目指す
• ローン返済額を抑える
• 複数のアパートを運営する
• キャッシュフローを理解して経営する
• 定期的にメンテナンスを行う
• 適切な自己資金を用意する

それではそれぞれ詳しくご紹介していきます。

8.1 複数の委託管理会社から検討する

アパート経営をしていく中で、自分で家賃収集や入居者の募集などアパート経営を行うのも不可能ではありません。
ただ、素人ではどうしても難しいため、多くの方はアパート経営を委託管理会社などへ依頼するでしょう。
このとき、1社の委託管理会社だけをみて決めるのでなく、必ず複数の委託管理会社の話を聞いて検討してください。
委託管理会社とどのような契約を結ぶのかによって多少変わりますが、どの委託管理会社に依頼をしても管理委託料はかかります。この管理委託料は委託管理会社によって変動します。

しかし、この時に管理委託料が安いからといって委託管理会社を決めてはいけません。
重要なのは管理委託料とどこまで何をしてくれるかです。

委託管理会社によっては家賃収集や家賃未払い分の回収、入居者同士のトラブルの仲介なども行ってくれる場合もあります。
管理委託料が安くても、アパートでのトラブルなどはすべてこちらに連絡が来るのでは管理を委託している意味がありません。
管理委託料が多少高くても、安心して管理を任せられる委託管理会社に依頼する方が良いでしょう。

また、アパート経営をするうえで最も起こりやすく注意すべきリスクは空室リスクです。
空室リスクをできる限り避けるためには、集客力のある委託管理会社を探しましょう。
集客力があれば、仮に空室ができたとしてもすぐに次の入居者を見つけてもらえます。
委託管理会社が出している情報も重要ですが、口コミや実績なども確認しつつ、本当に集客力があるのか見極めましょう。

以下の記事では、トラブルの1つである家賃滞納が発生した場合の対処法について詳しく解説しています。気になる方はぜひあわせてご覧ください。

アパート経営の不安要素！家主なら知っておきたい家賃滞納住民の対処法

8.2 立地にこだわる

アパート経営の成否に大きな影響を与えるのが物件の立地です。多くの入居者が立地を重視するため、入居率や家賃収入、資産価値に大きな影響を与えます。また、設備などと異なり、購入後に変更できない点もポイントです。ターゲットに合わせて、立地を選択することが重要といえるでしょう。

8.3 空室対策を行う

アパート経営で避けられないリスクのひとつとして空室があげられます。空室が発生すれば家賃収入が減り、赤字に陥るリスクが高まります。早めに対策を講じて、空室が発生しにくい状態を維持することが大切です。

具体的な取り組みとして、立地・間取り・設備にこだわる、リフォームを実施して物件の価値を維持する、入居者の満足度を高めて退去率を減らすなどが考えられます。空室が発生する前に、あらかじめ対策を講じることが重要です。

8.4 付加価値を付けて家賃アップを目指す

アパートの家賃を決める際には、周辺の同じような間取りや広さのアパートとあまりに違う金額は設定しにくいです。
しかし、アパートに付加価値をつければ家賃をアップしても入居者は満足してくれます。
アパートに付加価値を付ける方法はさまざまです。 

◆アパートに付加価値を付ける方法◆
・無料インターネットの完備
・高速インターネットの完備
・専用庭の設置
・宅配ボックスの設置
・書斎の設置用意
・ペット共生
・防音室の設置
・セキュリティの強化

これらはあくまで一例です。 

無料インターネットと高速インターネットは同じものだと思われがちですが、新型コロナウイルスの影響により在宅勤務の方も増えました。
リモート会議などをする際には、普通のインターネット回線ではなくより快適に使える高速インターネットの使用を指示されているしてる場合もあります。
そんな方にとって、わざわざ高速インターネットを開通させる手間がなくなります。

ペット共生のアパートは、ペット可のアパートとは少し違います。
ペット共生はペットと一緒に生活するのが前提のアパートです。
そのため、ペットの足洗いスペースがあったり部屋の中のドアにはペット用の小窓がついていたりします。

セキュリティを強化すれば、一人暮らしをする女性でも安心して住めるため喜ばれます。
このように、他のアパートにはない特徴（付加価値）をつければ、多少家賃をアップさせても住みたい方はいるでしょう。
どんなアパートがあるのか、一度探して参考にしてみましょう。

こちらの記事でマンション・アパート別にメリットとデメリットを解説していますのであわせてご覧ください。

マンション・アパート経営のタイプ別メリットやデメリットを知ろう

8.5 ローンの返済金額を減らす

アパート経営をするうえでは、さまざまな必要経費が存在します。

◆必要経費◆
・ローン返済
・共用部分の光熱費
・固定資産税
・所得税
・住民税
・損害保険料
・委託管理料
・修繕費
・仲介手数料

月々支払うものや年に1度まとめて支払うもの、随時支払うものなどさまざまですが、どれも支払わなければいけないものです。

その中でも大きな割合を占めるのは、おそらくローンの返済でしょう。
また、頑張れば支払金額を減らせるのもローンの返済です。
アパートを購入する際に、頭金を多く用意できればローンとして借りる金額も減り、月々の返済額も減ります。

当然月々の返済額が減れば、手元に残る家賃収入は増えます。
アパートを購入する際はほとんどの方がローンを組むでしょう。
その際には、できるだけ頭金を用意して月々の返済金額を減らせるようにしましょう。

8.6 複数のアパートを経営する

アパート経営でより利益を出すためには一つではなく複数のアパートを経営する方法があります。
1棟10室のアパートを1部屋5万円で賃貸契約していた場合、入居率100％であれば月々50万円の家賃収入が手に入ります。
仮に1棟10室のアパートが二つ、1部屋5万円で賃貸契約をしており、入居率100％であれば月々100万円の家賃収入です。

当然、入居率100％は難しい上にローンの返済や管理委託費などの必要経費は経営するアパートが増えれば増えていくため今回の想定ほど上手くは行かないでしょう。
しかし、きちんとアパート経営ができていれば家賃収入は必要経費を上回ってくれるでしょう。
1棟目のアパート経営が上手く進んでおり、2棟目のアパート購入の頭金がある程度溜まっているのであれば一度検討しても良いかもしれません。

ただ、利益を出したいからといって無闇に経営するアパートを増やすのは失敗する原因になってしまう可能性があるので注意してください。
アパートを増やすのであれば、慎重に検討したうえで進めましょう。

8.7 キャッシュフローを理解し経営をすすめる

アパート経営をするうえで、利益のチェックをしている方は多いでしょう。
しかし、よりアパート経営で安定した利益を出すためには、キャッシュフローを理解して経営を進めていくようにしてください。

キャッシュフローとは、支出や収入などのお金の流れを指します。
キャッシュフローがマイナスの場合はアパート経営が上手く行っていないため、なぜ収入が少ないのか、何にお金を使っているのかを分析しましょう。
そのうえで何が原因か、どうすれば解決するのかなどを考えていきます。
委託管理会社に相談しても良いでしょう。

キャッシュフローで安定したプラスが出ているのであれば、アパート経営は安定している状態です。
新たなアパートの購入を検討しても良いかもしれません。
法人化していれば、キャッシュフロー計算書の作成は必須ですが、法人化していない場合はキャッシュフロー計算書を作成していなくても問題はありません。

しかし、アパート経営で安定した利益を出すためには、まずお金の流れを正しく知る必要があります。
できればキャッシュフロー計算書は作成すると良いでしょう。

8.8 メンテナンスを行う

定期的なメンテナンスも、アパートで利益を出す方法のひとつです。物件の価値を維持できるため、空室率の低下や家賃の維持を目指せます。

しかし、メンテナンスを怠ると、劣化が目立って入居希望者から選ばれにくくなったり、売却価格が下落したりする恐れがあります。

費用はかかりますが、手を抜かずに取り組むことが重要です。共益費などを積み立てておくと、必要なタイミングでメンテナンスを行いやすくなります。

8.9 自己資金をきちんと用意する

物件を購入する際に、適切な自己資金を用意することも利益を出すコツといえます。自己資金が多ければ、借入金の返済負担を抑えることができるためです。

無理のないアパート経営を目指すなら、自己資金に合わせて物件価格を検討することが大切です。

9. アパート経営を成功させるために取り組むべきこと

続いて、アパート経営を成功させるために意識したいポイントを解説します。

9.1 アパート経営の目的やターゲットを明確にする

アパート経営を始める前に、以下の点を明確にしておく必要があります。

【明確にしておく点】

• 何のためにアパート経営を行うのか
• 誰に部屋を貸し出すか

これらが曖昧だと、適切な物件、設備、委託管理会社などを選べません。たとえば、ターゲットが一人暮らしとファミリー層では、選択するべき立地、間取りなどが異なります。場当たり的な対応を防ぐため、事前に目的とターゲットを明確にすることが欠かせません。

9.2 事前調査を徹底する

物件購入前に調査を徹底すると、アパート経営の成功率を高められます。物件の将来性を見極められたり、想定外のリスクを把握できたりするためです。参考に、具体例を紹介します。

【事前調査の意味】

• 事前調査で周辺の再開発計画がわかる
• 事前調査で予想以上に騒音がひどいことがわかる

実際に物件を訪れると、書面ではわからないことに気が付くことがあります。

9.3 優良な不動産会社を選ぶ

以上に加え、気をつけたいのが不動産会社の選択です。専門的な知識がない場合、選択を誤ると条件の悪い物件を購入するリスクが高まります。

不動産会社の選択でお困りの方は、株式会社マリモにご相談ください。弊社の投資用木造アパートは以下の特徴を備えています。

【特徴】

• 収益性、希少性の高い立地
• 20～30代の社会人に好まれる設備・間取り
• メンテナンスコストを抑えられる建材

入居者、オーナー双方のニーズに配慮しているため、アパート経営を安心して始められます。

10. アパート経営は長期的な投資であるため慎重に経営する

いかがでしたか？

今回はアパート経営が儲からない理由や利益を出すためにはどうすれば良いのかご紹介しました。
アパート経営が儲からないと言われている理由は短期的に利益が出ると思っていたり、リスクが多かったりといった理由がありました。

アパート経営も不動産投資であるため、利益を出したいのであればある程度の事前知識が必要です。
また、アパート経営は儲ける以外にも相続税対策や生命保険の代わりなどのメリットがあります。
最後には、アパート経営で利益を出す方法もご紹介しました。
アパート経営を行うのであれば、長期的な投資であると理解し、慎重な経営を進めていきましょう。

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