1. 損益分岐点とは？

損益分岐点とは、損失と利益の分かれ目のことをいいます。
言い換えれば、損は出ていないけれど利益も出ていないゼロの段階です。損益分岐点よりも利益が出ていれば黒字、損失が出ていれば赤字となります。

損益分岐点を計算すれば、一定期間内でどの程度の利益を上げられているのかが判断可能です。

アパート経営をする際には、家賃収入がどの程度あるのかだけではなく、どの程度コストがかかっているのかも理解しておかなければなりません。

仮に年間に800万円の家賃収入を得ていたとしても、ランニングコストが700万円かかっている場合、順調とは言えないでしょう。損益分岐点を知ることは現在の状況を正しく把握し、アパート経営がうまくいっているかどうかを判断する目安になります。

アパート経営における5つのリスクと回避する方法

2. アパート経営での損益分岐点の考え方

アパート経営では、どのように損益分岐点について考えれば良いのでしょうか。確認しておきたいのが、収入と、経営にかかる費用についてです。

2.1 アパート経営に関する収入

自身の経営しているアパートでは、どのようなものが収入になっているのか考えましょう。 

メインになるのは家賃です。この他にも共益費や礼金を受け取っている場合は、これらも収入になります。駐車場を貸し出している場合、駐車場費用も収入です。
中には、アパートに自動販売機を設置している方もいるのではないでしょうか。自動販売機による収入も、アパート経営に関する収入と判断できます。

2.2 アパート経営で発生する費用

アパート経営ではさまざまな費用が発生することになります。

例えば、火災保険や地震保険などの保険料です。不動産会社に対して仲介手数料を支払っている場合、この費用も支出にあたります。

管理会社を利用している場合は、管理会社に支払う手数料についても同様です。
アパート共用部分の光熱費や修繕積立金、入居者が入れ替わる際の清掃費・ハウスクリーニングの費用も計算してみましょう。

3. 損益分岐点の計算方法

収入と費用が計算できたら、実際に損益分岐点を計算してみます。
損益分岐点の計算式は「（諸経費＋アパートローンの返済額）÷家賃収入」です。 

例えば、6部屋のアパートを経営しており、各部屋の家賃が8万円だとします。アパートローンを利用していて、ローンの返済額は毎月20万円、諸経費は月に15万円としましょう。

先程の計算式に当てはめると「（15万円＋20万円）÷48万円＝0.729…」です。
計算した結果、入居率が73％以上あれば黒字になることが見えてきました。

このように、損益分岐点を計算してみると、どの程度の入居率が必要なのか分かるため、目標を立てやすくなります。

4. 長期的な視点で考えたいアパート経営の損益分岐点

アパート経営は、できる限り長期的な視点で損益分岐点について考えることが重要です。

例えば、損益分岐点が73％で、現在入居率が75％を達成できていたとします。ここだけ見ると黒字ではありますが、将来的に何があるかはわかりません。突然思わぬ支出が発生する可能性もあります。

4.1 突発的な支出に注意

しっかり考えておかなければならないのが、突発的に発生する支出についてです。大型の設備を買い換えなければならないケースや、災害などによって大規模な修繕が必要になることがあります。

場合によっては数百万円単位で経費がかかることもあるでしょう。それまで安定して黒字を出していたとしても、突発的な大きな支出があれば赤字に変わってしまう可能性が高いです。
黒字経営ができているからといって安心するのではなく、長期的に見て安定した経営ができるように対策を取る必要があります。

4.2 将来的な売却も含めて考える

アパート経営をする上で重要なのは、投資期間を総合的にみて利益が出ている状態を作ることです。長期的な利益を考える際には、将来的な売却も含めて考えましょう。

長期にわたってアパート経営を行うほど利益に繋がりやすいです。しかし、家賃収入が下がったり、大規模な修繕費が必要になったりしている場合は手放した方が得をすることもあります。
一つの目安として、総合的な力が損益分岐点を上回ったら、それ以降は売却について考えましょう。

5. 損益分岐点を意識した上手なアパート経営のポイント

損益分岐点を下回ってしまった場合、赤字になります。重要なのは損益分岐点を上回った状態を維持することです。そのためには、以下のようなポイントがあります。

5.1 ポイント1 支出の割合を減らす

損益分岐点を上回るためには、支出の割合を減らすことが重要です。

まず、アパートローンについて考えてみましょう。
アパートローンの返済額の目安は、家賃収入に対して50％以下です。

50％を上回るほど、返済が厳しくなってしまいます。黒字が継続している段階では問題なく返済できたとしても、キャッシュフローが悪化する可能性も考えておかなければなりません。
できれば頭金を用意して、はじめから返済比率を下げられるようにしておきましょう。

それから、支出としてはランニングコストとして管理会社に支払う費用も大きいです。

月々の管理費を減らすためには、自分でできるこことは自分で行うことをおすすめします。
総合的にお任せする形で管理をお願いすることも可能ですが、費用が高くついてしまうことが多いです。

管理会社に対しては最低限の業務のみを依頼し、管理費の負担を下げましょう。

場合によっては管理会社の変更についても検討が必要です。

5.2 ポイント2 安定した利益を得る

損益分岐点を上回るためには、安定した経営が必要です。

そのためには、できる限り空室にしないための対策が重要になります。退去者が出たあと、しばらく入居者が見つからない状況が続くと経営が悪化してしまう可能性が高いです。

よくあるのが、入居者を競合にとられてしまうケースです。
設備を見直したり、リフォームをしたりするなどして、競合よりも魅力的なアパートを実現しましょう。

また、安定して利益を得るためには、家賃滞納者を出さないことも求められます。もし、家賃を滞納されてしまった場合、滞納期間が長くなると損失が大きくなっていくので、早期の段階で対処が必要です。

6. アパート経営を継続するために押さえておきたいこと

アパート経営は長期に渡って行うことにより、経営が安定しやすく、損益分岐点を上回りやすくなります。そのためには、継続してアパート経営をするための対策を行いましょう。

6.1 運転資金は十分確保する

特に毎月赤字ギリギリの状態で運営している場合、予想外の支出などが発生した際に対応が難しいです。一般的に、アパート経営がうまくいっている場合、多額の運転資金は必要ありません。
ですが、支払いに余裕がある状態を維持し、空室対策をするなどして運転資金を確保しておきましょう。

6.2 利益が出ていなくても確定申告を行う

確定申告は利益が20万円以下の場合、基本的に行う必要はありません。
赤字経営をしている場合は申告しないことがありますが、他に給与所得がある方の場合、確定申告をすれば損益通算が利用可能です。
損益通算によって赤字分を所得から差し引き、所得税や地方税を抑えられます。赤字の場合はうまく活用しましょう。

アパート経営におけるアパートの減価償却と法定耐用年数とは？

7. 損益分岐点を上回るための対策が必要

いかがでしたか？損益分岐点とは何か、何を意識すれば安定したアパート経営を実現しやすくなるのかについてご理解いただけたかと思います。
毎月黒字経営を目指しているのであれば、損益分岐点についてよく考えることが重要です。

長期にわたって安定したアパート経営を行いたいと考えている方は、ぜひ株式会社マリモまでご相談ください。立地や間取り・デザイン・防犯設備などにこだわった選りすぐりの不動産物件を紹介しています。 

弊社の木造アパート経営の情報はこちらからご確認ください。