1. 学生向けアパート経営のメリット

学生向けアパート経営のメリットは下記の4点です。

• ワンルームなどの収益性が高い間取りにできる
• 毎年継続して需要がある
• 家賃の滞納が少ない
• 在学中の退去リスクは低い

それぞれ解説していきます。

1.1 ワンルームなどの収益性が高い間取りにできる

マンション経営において欠かせない要素の一つが、収益性の高い間取りかどうかです。収益性の高い間取りとは、1Rや1Kといった単身者向けを指します。

なぜ1Rや1Kが収益性の高い間取りかというと、マンションの敷地内に戸数を増やせる間取りだからです。
もちろんファミリー層向けの間取りに比べると賃料は減ってしまうものの、それでも戸数を増やすことができれば収益性的に大きなメリットとなります。

1.2 毎年継続して需要がある

学生向けアパートは、毎年継続して一定の需要が見込めることもメリットの一つです。ほとんどの学校に毎年新入生が入ってくるため、需要が途切れるといったことがありません。

また卒業＝退去となるので、退去時期の目安も一般的なアパートよりも立ちやすく、そのため入居者募集をしやすいのも魅力的です。

アパート経営の最大の課題は、空室を作らない・効率的な部屋の稼働率ですから、その面において学生向けアパートは経営しやすいといえるでしょう。

以下の記事では、アパート経営の空室対策について解説しています。ぜひあわせてご覧ください。

アパート経営のおすすめ空室対策とチェック項目

1.3 家賃の滞納が少ない

学生向けアパートは、家賃の滞納が少ないのもメリットです。
というのも学生向けアパートの多くは、親が契約を結ぶ賃貸借契約で、家賃は親が負担することになっています。
そのため、仮に学生に収入が少なくても、親が支払うことになれば、悪質な滞納などは起こりにくいのです。

だからといって、保証会社の利用は必須。滞納のリスクは比較的少ない学生向けアパートですが、何かあったときに備えて対策をしておくと安心です。

1.4 在学中の退去リスクは低い

学生向けアパートは、学生に合わせた家賃・間取り・住み心地なっているため、在学中の退去リスクは低いのが特徴的です。

例えば、大学生であれば4年間・短大や専門学校であれば2年間はよっぽどのことがない限りは、安泰といえるでしょう。
また反対に卒業する3月は次年度の新入生に向けて、入居者募集がしやすいのもメリットです。

2. 学生向けアパート経営のデメリット

ここからは学生向けアパート経営におけるデメリットについてご紹介していきます。

デメリットは主に下記5点です。

• 繁忙期で決まらないと空室期間が長くなる
• 競合物件が続々現れる
• 大学の移転・縮小リスクがある
• 原状回復周期が早い
• 外国人留学生増加によるトラブル

それぞれ見ていきましょう。

2.1 繁忙期で決まらないと空室期間が長くなる

新入生が入学してくる時期・卒業シーズンなどに、入居者が決まらなかった場合、それ以降空室期間が長くなる可能性があります。
多くの学生は入学シーズンに部屋を決めてしまうため、それより後の時期に新たに部屋を決める学生はなかなかいないからです。

空室期間が長期化してしまうと、必然的に家賃を下げざるをえなかったり、結果として利回りが悪くなったり、経営悪化につながることもあるでしょう。
繁忙期に空室を極力減らす工夫が欠かせません。

2.2 競合物件が続々現れる

学生向けアパートを経営するのであれば、周辺にキャンパスや学校があることがほとんどです。

近くにキャンパスがあることで、学生にとっても住むメリットがあるからですが、そう考えるのは競合も同じ。
つまり学生向けアパートの周りには、競合物件が続々と現れることが容易に想定できます。

似た物件が多くあるからこそ、差別化することが大切です。どのように差別化していいかわからない場合は、不動産会社等に相談してみましょう！

2.3 大学の移転・縮小リスクがある

キャンパスや大学等の近くに位置することが多い学生向けアパートですが、大学の移転や縮小のリスクがあることもリスクの一つです。

最近では少子化の影響もあり、大学そのものが廃校になったり、キャンパスはそのままでも学部を潰して縮小化もしくは移転するなどの対応が多くなされています。
学生向けアパートはその名の通り、学生に依存した経営方法ですから、そうなると空室は免れません。

そのようなことにならないためにも、あらかじめ複数の大学やキャンパスがあるエリアを選んだり、入居者のターゲット層を広めに設定したりするなど、対策を練っておくと安心です。

2.4 原状回復周期が早い

学生向けアパートのデメリットとして挙げられるのが、原状回復周期の短さです。
原状回復とは、入居者が引っ越したあとにもともとのあった状態に戻す作業のことで、学生向けアパートは2〜4年のサイクルで原状回復が必要となってきます。

もし学生ではなく、社会人などであれば4年以上住む方の方が多いですから、そのような短いサイクルで原状回復をする必要がないのです。
そう考えると高頻度で原状回復を行わなければならないのは、費用対効果としてはデメリットになるでしょう。

また卒業時期は退去者も増えるでしょうから、たくさんの原状回復を同時期にする大変さもあります。

2.5 外国人留学生増加によるトラブル

近年では、外国人留学生増加に伴い、騒音や住居ルールに関するトラブルが問題となっています。文化や言語の違いから、日本の生活スタイルに馴染めず、結果的に問題になることも珍しくありません。
例えばゴミ出しのルールが分かっていない・夜中家族との電話の声が大きく騒音トラブルになるなどです

そのようなときにおすすめなのが「外国人向けのガイドライン」。こちらのガイドラインは国土交通省が正式に出しているもので、対応マニュアルやルールなどが14ヵ国用意されています。

そのため外国人留学生を入居者として迎える場合は、マニュアルをあらかじめ共有しておくなどの対策が必要でしょう。

3. 学生向けアパート経営の戦略

ここからは学生向けアパート経営を成功させるための戦略をご紹介します。

3.1 立地にこだわる

学生向けアパート経営をする際は、立地にとことんこだわりましょう。

人気の大学があるエリア・複数の大学があるエリア・大学が移転しても物件的に需要のあるエリアなどがおすすめです。

3.2 家賃を低く抑えて高い入居率を狙う

学生をターゲットとするわけですから、家賃はできるだけ低く設定し高い入居率を狙うのがポイントです。
学生が入居する時期は限られており、そこで空室を作った場合、そこの穴埋めを在学期間中で行うのは難しいです。

需要のあるうちに入居者を決め、高い入居率を維持することで安定したアパート経営が見込めます。

3.3 学生需要だけに頼らない

デメリット部分でお話ししましたが、大学やキャンパスは移転・縮小の可能性があります。そのようなケースに備えて、物件自体を学生需要に頼りきらないことも大切です。

ターゲット層をできるだけ広く見据えておくことで、もしものときにも需要が生まれます。

3.4 競合物件との差別化を図る

学生向けアパートは、どうしても周辺に競合がひしめき合うこととなります。だからこそ競合物件との差別化が、選ばれるアパートになるポイントなのです。

例えば女性専用物件にしたり、オートロックやカメラ付きインターフォンにしたりといったことが一例として挙げられます。

3.5 仲介会社とのパートナーシップを図る

仲介会社とのパートナーシップ・連携は学生向けアパート経営でとても大切です。

うまく連携することで契約時に特典・キャンペーンを打ち出せたり、合格前に物件の予約ができるシステムなどを取り入れたりすることができます。

3.6 学生より親御さんの心をつかめ

メリットの部分で前述したように、学生向けアパートを契約し、家賃を払うのはたいてい親です。また内覧時も学生と一緒に親も来るのが一般的。
大切な子どもが暮らす場所ですから、安心感を与えることが欠かせません。

防犯面や生活のしやすさ、快適さなどを全面に押し出し、契約につなげましょう。

3.7 定期的に学生の動向をチェック

最近では外国人留学生の増加・オンライン授業の増加など、社会情勢に合わせて学生の過ごし方・キャンパスライフにも変化が表れているので、定期的に学生の動向をチェックしておくことが大切です。
外国人留学生の受け入れやアパートにフリーWi-Fi環境を整えておくことなどが、例として挙げられます。

いかに時代に沿ったアパート経営にするのか、安定した学生向けアパート経営をするかには学生の動向に敏感になっておく必要があります。

4. 基本的な空室対策も重要

学生向け問わず、アパート経営するのであれば知っておきたい基本的な空室対策があります。

4.1 家賃相場を注視

空室を作る最も多いとされる原因が「家賃相場と合っていない」ことです。学生向けのアパートであるなら、なおさら家賃相場とのバランスが大切。

学生は社会人と比べるとお金を持っていないからこそ、家賃相場より少し安いくらいでないと魅力的に感じにくいでしょう。

家賃設定についてはこちらの記事で解説しています。あわせてご覧ください。

アパート経営をする際の家賃設定はどれくらい？算出方法などを詳しくご紹介

4.2 内見前に必ず部屋をきれいに

学生向けに限らず、内見前は部屋を必ずキレイにしておきましょう。
部屋に持つ第一印象が契約の有無を左右しがち。埃まみれや臭いがある部屋は、マイナスなイメージを持ってしまいます。

クリーニングを済ませた部屋を見せることが、清潔感のある部屋を演出する一歩となります。

5. 学生向けアパート経営は細かいチェックが必要

今回は学生向けアパート経営について、メリット・デメリットを踏まえ、ご紹介してきました。

どんなアパート経営にもメリットとデメリットはありますが、学生向けアパートはその名の通り、学生やその親を対象とした物件ですから、その時々のニーズを敏感にくみ取ることが大切です。
子どものスクールライフを安心・安全でアシストできるような物件になるよう努めましょう。

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