1. 遠方の物件でアパート経営を進める方法

遠方の物件でアパート経営を進める方法について、流れに沿ってみていきましょう。

1.1 不動産会社選びを慎重に行う

不動産会社には、建設会社・ハウスメーカー・工務店・土地活用を専門とする会社などが挙げられます。投資先の土地と同程度に、不動産会社選びも重要です。
アパート経営に強い会社や、遠方での不動産投資をしっかりとサポートしてくれる会社を選びましょう。

 次に、経営方法を検討します。空いている土地に新規でアパートを建てる・収益物件として売り出している物件を購入する・賃貸用の建物を不動産会社が一括で借り上げ、賃貸経営業務を代行してもらう「サブリース」から選びます。

不動産会社からは初期費用や収益性を含めたトータルの経営プランを提案してもらえます。1社のみの提案では内容に偏りが出てしまうため、複数の不動産会社やハウスメーカーをあたり、提案を受けましょう。

アパート経営を希望通りにバックアップしてくれるのか、遠方での不動産投資にはどの方法が向いているのかを比較し、ベストな不動産会社を選んでください。

1.2 投資先の環境・プランを選ぶ

次に、アパート経営を行う場所や経営プラン（賃貸事業計画）を検討します。この時点で不動産会社やハウスメーカーが決まっていることが前提です。

土地選びから始める場合は、立地や周辺環境が良い・初期費用が安く抑えられる・人の往来や入れ替えが多く空室リスクが少ない…など、それぞれの土地が持つ魅力やメリットを比較しましょう。

どのような点を重視するかで土地の選び方が変わってきますので、不動産会社などと相談しながら決めていくことをおすすめします。

土地だけの場合は新規でアパートを建築、土地と建物がセットで販売されているものは購入というかたちで経営を行うことになります。経営プランとともに収支計画も作成し、不動産収益が希望通りに得られるかをチェックしてください。

1.3 金融機関で審査・融資を受ける

経営プランに沿って資金計画を立てたあとは、金融機関に相談し融資が受けられるかどうか審査が行われます。

審査に通れば不動産投資にかかる初期費用などを融資してもらえますが、審査に通らなければ計画の練り直しや自己資金を増やしてから再度融資を申し込んでください。

1.4 建物の着工または修繕を行う

資金が用意できたら、いよいよ投資先の建物の建築や修繕に取り掛かります。新設住宅着工の場合、工事が始まった段階から入居者を募集します。
リノベーションやリフォーム物件については、他のアパートにはない強みや魅力を打ち出して入居者を募りましょう。 

建物の着工や部屋の修繕が完了したら、入居開始となります。入居者から家賃を受け取り、最初の収益として計上することができます。

2. 遠方の物件でアパート経営をするメリット

ここからは、遠方の物件でアパート経営をするメリットとデメリットをみていきましょう。

2.1 物件価格や初期費用が安い

遠方で不動産投資を行うメリットのひとつは、土地や建物にかかる費用を安く抑えられることにあります。都心部に比べて地方ではコストがかかりにくく、一棟買いでは土地を含めた価格として手頃な価格帯で購入ができる場合もあり、不動産投資に適しています。

2.2 税金を抑えられる

固定資産税は地方自治体によって異なります。東京や大阪などの大都市圏は地価そのものが高額であるため土地の評価額も高くなりますが、地方では評価額が低いために、固定資産税も低額になります。

固定資産税は毎年支払わなければならない税金ですから、空室が増えるほど収入に対する支出がかさんでしまいます。資産減少のリスクもあるなかで、固定資産税の低い地方は都心部に比べて経営を続けやすいメリットがあるのです。

3. 遠方の物件でアパート経営をするデメリット

遠方の物件でアパート経営を行うことには、どのようなデメリットが考えられるのでしょうか。

3.1 物理的な対応が難しい

遠方にある物件は、直接見に行って状況を確認するだけでも手間がかかります。建物や入居者の状況を把握しづらく、経営状態が見える化しにくいデメリットが考えられます。

不動産会社によるサポートが受けられる場合はそちらを最大限に活用したいところですが、オーナー自身で直接物件を見に行きたいときに、遠方に物件があると何かと不便を感じてしまいます。

3.2 需要減のリスクがある

遠方でアパートを経営する場合、はじめは順調でも時代の変化とともに人の流れが減ったり、災害やその他の理由で活気が失われたりするリスクがあります。

その場合空室リスクとして経営状況を圧迫する可能性があり、あまりにも空室が続くようであれば売却を検討することになるでしょう。

4. 遠方の物件でアパート経営を成功に導くポイント

遠方でアパート経営を成功させるためには、どのようなポイントに注意すれば良いのでしょうか。

4.1 土地の特徴やリスクを把握する

遠方での不動産経営は、土地の特徴やさまざまなリスクを総合的に比較し、経営プランを慎重に作成する必要があります。 

近年ではテレワークやリモートワークに便利な土地が選ばれやすい反面、ハザードマップにリスクの高いエリアとして掲載されている土地は敬遠されやすいため、土地ごとの長所と短所を鑑みて経営判断を行わなければなりません。

4.2 ニーズとターゲットを見極める

賃貸ニーズがどの層にあるのかについては、物件の場所によって異なります。たとえば保育園や学校が立ち並ぶエリアは育児環境として最適であり、ファミリー層に選ばれる傾向にあります。

一方、比較的駅から遠い立地でも格安物件が立ち並ぶ場所は単身者や学生が多く入居する傾向にあり、メインターゲットを決めたうえでアパート経営のイメージ像を描いていくと良いでしょう。

4.3 信頼できる不動産会社に依頼する

ほとんどの場合、遠方でのアパート経営では不動産会社と管理委託契約を結び、その会社に管理業務を任せることになります。 

物件内でのクレーム対応やごみ問題、緊急時の対応もすべて不動産会社が担当することになるため、信頼性が高く管理業務を得意としている会社に委託を行いましょう。

5. 自宅から離れた物件の選択も選択肢へ

いかがでしたか？アパート経営は自宅からアクセスしやすい近隣だけではなく、維持管理にかかるコストを抑えられる遠方を選ぶことも可能です。

株式会社マリモでは、少ない自己資金からでもアパート経営が可能なプランを提案しています。利回り以上の収益性も期待できる不動産投資をぜひこの機会に始めてみてはいかがでしょうか。

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