1. 相続税とは

相続税とは、亡くなった方の財産を相続した相続人が収める税金のことです。
ただし、財産を相続すれば、必ずかかる税金ではありません。
相続した財産の額から借金や葬式費用などを差し引いたあとの金額が、基礎控除額を超えた場合に、超えた部分にだけ課税されます。
つまり、財産が大きいほど、相続税の税額は大きくなるわけです。
これには、相続税の富の再配分機能により、個々の家庭の経済状況による差を縮小させ、格差の固定化を防ぐ狙いがあります。

2. アパート経営で相続税を節税できる理由

アパート経営によって相続税を節税できるのは、同じ価値の現金と不動産であれば不動産のほうが、相続税評価額が低くなるからです。
つまり、1億円を現金のまま相続するのと、1億円の不動産を買ってその不動産を相続するのとでは、後者のほうが相続税の支払いを抑えられるというわけです。
ここからは、アパート経営で相続税を節税できる具体的な理由を解説します。

2.1 ➀土地の評価額を下げられる

アパート経営を行えば、土地にかかる相続税の評価額を時価の80%まで下げることができます。
なぜなら、自身で土地を使用している場合よりも、他人に貸しているほうが評価額は低くなるからです。
これは、借地借家法により、物件を借りている人の権利保護が強く、自身が所有している不動産であっても利用価値が低いとみなされるのが理由です。

2.2 ②建物の評価額を下げられる

建物は建築費の50～70%が固定資産税評価になるため、建物の評価額も下げることができます。
仮に建築価格が9,000万円の建物であるなら、評価額は4,500万～6,300万円程度です。
建物が賃貸用に貸し出されている場合、評価額はさらに20～30%も減額されます。

2.3 ③小規模宅地等の特例を使える

土地の相続税評価額をより引き下げるのは、“小規模宅地等の特例”という制度です。
これは、亡くなられた方の自宅や事業用の土地については、遺族の生活保障の観点から相続税の負担を軽減するという考えから設けられています。
広さに限度があるものの、アパートなどの“貸付事業用宅地”では、200㎡までを限度に50%の減額措置を受けることができます。
ただし、200㎡を超える土地は、対象外ということではありません。
500㎡の土地であっても、200㎡までは50%減額される仕組みは同じです。
また、自宅と賃貸用アパートが兼用の場合（居住用宅地）は、条件付きであるものの330㎡まで最大80%の減額措置が適用されます。
なお、法改正により、相続時のアパート経営が3年以内の場合は、小規模宅地等の特例を受けることができません。
以前からアパートを経営していて、新たにアパートを建設したときのみ継続的な事業として認められ、減額措置を受けることができます。

2.4 ④債務控除が適用される

不動産を購入する際に、金融機関からローンを利用して建築した場合、相続時に残債（借入金の残り）があれば相続財産から債務控除できます。
これは、被相続人が亡くなる際に残っている借入金は、“マイナスの財産”としてプラスの財産価格から差し引くことができる制度です。
その結果、購入した土地や建物の相続税評価額と借入金の残高との差額が、財産価格を抑えることとなり、相続税の負担は軽くなるというわけです。
とはいえ、いくら節税になるからと安心して、多額のお金を借りるのはおすすめできません。
借り入れが多くなれば多くなるほど、金利負担は大きくなるので、賃貸事業の収益を圧迫することは覚えておきましょう。

3. アパートの相続税の計算シミュレーション

アパートが相続財産に含まれる場合の相続税額を、実際に手順を踏みながらシミュレーションしてみましょう。
なお、この計算における被相続人は父親で、アパートのほかにもさまざまな財産を所有していると仮定します。
法定相続人は、配偶者（母親）と長男、長女の3人です。

3.1 ステップ①土地の評価額を知る

土地の評価額は、時価や公示価格、基準地価、路線価、固定資産税評価額などの価格をもとに決まります。
土地の評価額の計算方法は、“路線価方式”と“倍率方式”の2つです。
土地の評価額の計算方法 

路線価方式の計算式で用いる路線価は、主要道路に面している土地の単価が1,000円単位で決められており、相続税計算の基準にします。 
国土交通省から公表される“公示価格”の7～8割に設定されているので、国税庁のホームページで確認してみましょう。  

倍率方式は、路線価が決められていない土地に用いられ、市町村で決められた固定資産税評価額に、地域ごとの倍率をかけて数値を出します。 

アパートを建設した土地（賃家建付地）の評価計算は、上記の路線価方式や倍率方式から算出した評価額に、“借地権割合”と“借家権割合”を乗じて計算します。 

借地権割合は、地域によって30～90%、借家権割合は全国一律30%に定められています。 

そこに“賃貸割合”という、相続時点の物件の入居率を乗じると、アパート経営による土地の評価額を算出することが可能です。 

計算式は、以下の通りです。 

たとえば、自用地の評価額が1億円、借地権割合が60%、借家権割合が30%、賃貸割合が90%の評価額は、1億円×（1－0.6×0.3×0.9）＝8,380万円となります。 

したがって、本来の評価額よりも1,620万円も低くなったことがわかります。 

3.2 ステップ②建物の評価額を知る

賃貸物件などの建物の評価額は、固定資産税の評価額を用いて計算されます。
土地の評価額の場合と同じく、借家権割合と賃貸割合を使った、以下の計算式で算出します。 

借家権割合は、土地の評価額を算出するときと同じく、一律30%です。 
たとえば、固定資産税評価額が1億円、借家権割合が30%、賃貸割合が90%だった場合は、1億円×（1－0.3×0.9）＝7,300万円となります。  

固定資産税評価額は、実際の取引価格の60～70%になるので、現金で所有しているよりも、2段階で減額されるわけです。 
ただし、物件の空き室が多く、賃貸割合が低い場合には、評価額減算の恩恵が少なくなってしまう点に注意しましょう。 

3.3 ステップ③相続財産の合計を算出する

土地と建物の評価額を導き出したら、次に被相続人が死亡時に所有していた財産の合計である“相続財産”を計算します。  

たとえば被相続人に、賃貸アパートのほかにも以下の財産があると仮定します。 

被相続人の財産総額の合計 

なお、不動産を取得する相続人が一定の要件を満たしていれば、前半で解説した“小規模宅地等の特例”が適用されます。 
このシミュレーションでは、わかりやすくするためにこの特例を割愛し、計算します。 

3.4 ステップ④財産総額から基礎控除額を引く

相続税の基礎控除の計算は、以下の計算式で求めることができます。 

今回のシミュレーションの相続人は、配偶者（母親）と長男、長女の3人なので、相続税の基礎控除額は、4,800万円です。 

そのため、財産総額の2億2,430万円からこの基礎控除額である4,800万円を引いた、1億7,630万円に対して相続税が課税されることになります。 

3.5 ステップ⑤相続税額を計算する

相続税の課税対象が1億7,630万円であることを導き出したところで、以下の相続税の速算表を参考にして、相続税額を計算します。 

相続税の速算表 

課税対象額である1億7,630万円をいったん法定相続分で分割し、相続税の税率と控除額を適用させて仮の相続税額を計算します。  

相続税の総額 

ここからは、家族全体の相続税である3,307万5,000円を、実際の分割割合で按分し、各法定相続人によって税額控除を適用して、実際の納税額を導き出していきましょう。 

なお、このシミュレーションでは、実際の分割割合＝法定相続分と仮定します。  

税額控除を適用した実際の納税額 

配偶者（母親）の実際の納税額が0円になる理由は、「1億6,000万円もしくは、配偶者の法定相続分であれば、相続税はかからない」というルールがあるからです。 
つまり、夫婦間の相続は、少なくとも「1億6,000万円までは無税になる」といえます。  

なお、この控除を最大限利用して、「配偶者にすべて相続させれば安パイだ」と考えてしまうかもしれませんが、そこまで単純な話ではありません。
配偶者が亡くなったあとに生じる“二次相続”で、相続税が非常に高くなるおそれがあるため、確認が必要です。  

国税庁「No.4155 相続税の税率」

国税庁「No.4158 配偶者税額の軽減」

アパート経営によって見込める節税効果と節税対策する際の注意点

4. 相続税対策目的のアパート経営における注意点

賃貸アパートの経営は、相続したあとも続くものですから、以下で挙げる項目に注意しながら、長期的な目線で経営を考える必要があります。 

4.1 ①賃貸需要を見極める

アパートの建築を計画する際は、地域の賃貸ニーズの見極めが重要です。  

建築会社は、アパート建築を請け負うことが、収益につながるため、“一括借り上げ”や“サブリース”といった聞こえの良い言葉で、土地所有者から建築の同意を得ようとします。 
しかし、もともと賃貸需要が無い地域にアパートを建築したところで入居者が集まることはありません。 
建物が完成したあとの業務は賃貸管理会社に引き継がれますが、入居率が振るわない状況だと、一括借り上げもサブリースも早急に条件変更を求められます。 
その結果、「借入金のみ残ってしまった」という最悪のケースを招きかねません。  

このような事態を避けるためにも、信頼のおける顧問税理士や不動産業者などの建築会社以外の専門家から情報を得て、建築計画の妥当性や収支の実現性を精査してください。 

4.2 ②アパート経営におけるリスクを理解する

アパート経営で考慮しなければならないのが、“空室リスク”です。 

賃貸アパートは、入居者がいれば家賃収入を得ることができますが、入居者がいなければ言わずもがな収入は得られません。 
特に、建築後5～10年で空室率は上がる傾向にあります。 
空室が増えても、固定資産税の負担や借入金などは減りませんから、こうしたアパート経営特有のリスクは、常に考えておかなければなりません。 

さらに、築年数が経過すると修繕費などの負担が大きくなりますし、台風や地震などの自然災害のリスクも考慮しておく必要もあります。 

4.3 ③収益は実質利回りを見る

建築業者などから賃貸アパート経営を提案された際の収益性は、“実質利回り”を見るようにしましょう。  

投資額に対する収益の割合を実質利回りといい、諸経費や税金が考慮されていることから精度の高い数値となっています。 

利回りは、建築業者から必ず提示されるものです。
なかには、諸経費などを考慮していない“表面利回り”を提示する業者もいるので、必ず確認してください。 

4.4 ④土地の購入は借入金を使わない

土地をお持ちでない方がアパート経営を始める際は、土地を買う必要がありますが、このときに借入金を使って土地を買うことは避けるべきです。 

建物の建築費用の借入金であれば、家賃収入で十分に返済していけますが、土地の借入金まで返済できるほどアパート経営の収益性は高くありません。 
都内のビルや店舗などの収益性の高い土地活用であれば、土地を借入金で購入しても返済できるかもしれません。 
しかし、賃貸アパートによる土地活用は、事業による土地活用よりも収益性が低いため、家賃収入だけでは土地の借入金まで手が回らないのが普通です。 

したがって、土地を持っていない方は、手持ちの預金で土地を購入してから、アパートの建築を考えたほうがよいでしょう。 

4.5 ⑤ローンは耐用年数以内で組む

アパートローンは、耐用年数を超えて契約しないほうが得策です。 
建物の耐用年数を超えるアパートローンを組んだ場合、耐用年数の経過とともに減価償却費を計上できなくなり、所得税の負担が重くなってしまうからです。  

アパート経営では、新築から耐用年数が満了するまでの期間、減価償却費とよばれる費用を計上し、節税することができます。 
しかし、この減価償却費は、耐用年数以内だけ生じ、耐用年数を超えると計上されなくなります。 
その結果、耐用年数を超えたアパートは一気に税金の負担が増えてしまうのです。  

多くの銀行のアパートローンの借入期間は、耐用年数以内となっていることがほとんどですが、なかには耐用年数を超える融資を受け付けている銀行もあります。 
耐用年数を超えてローンを組むと、借入金が残った状態で税金が増えるタイミングを迎えてアパート経営が苦しくなってしまうので、おすすめできません。  

そのため、アパートローンは耐用年数以内で組む必要があるのです。 

4.6 ⑥遺産分割を考慮しておく

賃貸アパートは将来的に相続財産になるため、相続人が複数いる場合は、遺産全体の割り振りを決めておきたいところです。 

不動産の分割は難しいといわれています。 
そこで、のちの争いやトラブルを避けるために、賃貸アパートの相続人は一人に定め、それ以外の相続人には、預貯金や株式などのほかの財産を多く分配して調整するのです。 

遺言書なども相続争いを回避する手段になるので、弁護士などに作成を依頼してみてもよいでしょう。 

5. アパート経営にかかる相続税以外の税金

経営しているアパートを財産として相続する際は、相続税のほかに以下の税金がかかります。 

5.1 ➀贈与税

アパートを生前贈与で引き継いだ場合、“贈与税”が課税されます。 

贈与税とは、贈与した財産の価格に応じて発生する税金のことを指します。 
贈与税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額から基礎控除額である110万円が差し引かれた残りの額に対してかかります。  

贈与税の速算表は以下の通りです。 

贈与税の速算表

この贈与税は、“相続時精算課税制度”を適用すれば、贈与財産の累計が2,500万円まで非課税になります。 

ただし、ここで覚えておきたいのが、相続時精算課税制度は相続が発生した際に、“非課税となった生前贈与財産を相続財産として持ち戻す必要がある”ということです。
これは、結局のところ相続税の課税対象となるので、注意が必要です。  

国税庁「No.4408贈与税の計算と税率」

5.2 ②不動産取得税

不動産所得税とは地方税の一つであり、贈与・売買によって土地や不動産を所有したときに一度だけ課税される税金です。 
取得理由を問わず、不動産を取得した人は必ず納めなければなりません。  

不動産所得税は、「固定資産税評価額×4%」で計算されます。 
評価額は、建物の場合で5～6割程度、土地の場合は7割程度となっています。 

5.3 ③都市計画税・固定資産税

賃貸アパートのみならず、不動産の所有者には、“都市計画税”と“固定資産税”の納税義務が発生します。 
都市計画税は、自治体が都市計画の事業または区画整理の財源とする税金、固定資産税は、毎年1月1日現在で土地や建物の所有している人に課税される税金です。  

都市計画税の計算方法は「固定資産税評価額×0.3％」、固定資産税の計算方法は「固定資産税評価額×1.4％」となります。 

アパートの固定資産税とは？固定資産税の計算方法と支払期日

5.4 ④所得税・住民税

賃貸アパートを取得した人には、賃貸収入と自己の所得を合算した所得総額に対して所得税や住民税が課税されます。  

所得税と住民税を合算すると、税率は最大55％となり、所得税の負担が多い場合は法人化するなどの対策を要します。 
また、住民税は所得を得た翌年から引き上げられるため、相続前や贈与前には経営状態なども把握しておくことが大切です。

6. アパート経営では、土地や建物の評価額を下げられるため、相続税を抑えることができる

本記事では、アパート経営が節税対策に有効である理由と、実際にどれほどの相続税がかかるのかを計算式を用いてシミュレーションし、解説しました。 

アパート経営によって不動産を相続すれば、土地や建物の相続税の評価額を下げることができるため、現金をそのまま相続するよりも相続税の支払額を抑えることができます。 

ただし、相続税対策としてアパートを経営するうえでは、築年数経過による空室リスクなどを考慮することが大切です。 

株式会社マリモでは、安定した収益と永く愛される木造アパート経営をご提案しております。 

不動産経営によって相続税を節税したいとお考えのオーナー様は、ぜひ弊社にご相談下さい。