1. 年末調整とは

そもそも年末調整とは、源泉徴収されている所得税の年間合計額と本来納めるべき額を計算して過不足を清算するための手続きになります。手続きをおこなうのは雇用主で、従業員は年末調整に必要な書類の記入と必要であれば控除証明書といった書類を提出する必要があります。

給料明細を見ると分かりますが会社員や公務員の方は給料やボーナスから所得税が天引きされています。ただしここで納めている所得税はあくまでも概算になります。そのため、年末に雇用主は従業員の年間の所得が決まったタイミングで従業員が受けられる税額控除を把握してちゃんとした数字を計算する必要があります。この一通りの手続きを年末調整といいます。

年末調整の手続きをするために、扶養控除等異動申告書と保険料控除申告書兼給与所得者の配偶者特別控除申告書、生命保険料控除の証明書などを提出します。雇用主はこれらの提出書類を確認してその年の納めるべき所得税の計算をします。計算した結果、所得税を預かりすぎていた場合はその差額を還付します。

2. アパート経営で年末調整は必要？

会社員や公務員でアパート経営をしている方も年末調整は必要になります。年末調整をしなければ、給与収入と給与所得がいくらなのかが分からないからです。ただし年末調整をしたとしても確定申告は必要になります。雇用主はあくまでも給与やボーナスに対しての所得税を計算してくれているだけであってアパート経営の収支に関してはなにもしてくれません。

そのため、給与収入とアパート経営の収入を合算した数字で税額の計算をする必要があります。その税額計算をするために必要なのが確定申告の手続きになります。

3. アパート経営で得た収入から不動産所得を計算する方法

確定申告をおこなうまえの準備として、アパート経営で得た年間収入と経営をするうえでかかった年間の経費を集計して不動産所得の決算書を作成する必要があります。 

収入としては家賃収入や礼金、更新料といったものが挙げられます。経費としては、固定資産税や損害保険料、減価償却費、管理修繕費などが挙げられます。

収入から経費を差し引くことでアパート経営の収支を算出できます。
また不動産事業で5棟10室の要件を満たしていれば、青色申告特別控除や専従者給与が認められています。

青色申告特別控除は条、件を満たせば最大65万円の控除ができます。アパート経営の収支から青色申告特別控除や専従者給与を差し引いた金額が、最終的なアパート経営における不動産所得の金額になります。

不動産所得を計算して算出するまでが、不動産所得の決算書作成になります。
年末調整をして、給与収入と給与所得が分かる源泉徴収票と不動産収支を計算した不動産所得の決算書の作成までできたら、確定申告をしていきます。

以下の記事では、アパート経営確定申告で経費になる項目を解説しています。あわせてご覧ください。

アパート経営の確定申告で経費になる項目・ならない項目は？必要書類も解説

アパート経営の収入はいくら？目安と収支項目について解説

4. アパート経営で得た収入を確定申告する手順

まず、確定申告は毎年2/16～3/15までにおこなう必要があります。確定申告書と不動産の決算書は税務署に提出する必要があります。ただ確定申告の時期は税務署以外にも確定申告ができる会場が設置されている場合もあります。仕事が忙しくて税務署に行く時間がない人は郵送で送付したり、マイナンバーカードがあればe-taxを利用してオンラインで済ませたりもできます。 

確定申告をするために必要になるものとしては、不動産所得の決算書、勤務先から発行された源泉徴収票、確定申告書Bの3つです。場合によっては医療費控除の明細や寄付金控除の証明書などが必要になります。

確定申告のときに慌てて書類を探すことがないように、年末には確定申告に必要な書類が整っているのか、もし不足する書類があるならば問い合わせをして再発行してもらうなど準備をしておきましょう。

以下の記事では、アパート経営で発生する税金や確定申告の方法を解説しています。税金以外の知っておきたい知識も紹介していますので、あわせてご覧ください。

アパート経営とは？基本的な知識や概要について徹底解説！

5. アパート経営の確定申告で注意すべきこと

特に今まで年末調整だけしかやってこなかった会社員や公務員の方は注意が必要です。

アパート経営をするようになって初めて確定申告をしなければならなくなった場合は、右も左もわからない状況でしょう。またそのまま確定申告をしないで放置してしまうと無申告になってしまいます。申告する義務があるのに申告をしなかった場合は無申告加算税がかかってきてしまいます。確定申告のやり方が分からなかったでは通用しません。無申告加算税は納付すべき税額が50万円までは15％、50万円以上は20％となります。また申告期限を過ぎてから申告をする場合は延滞税が発生します。確定申告のやり方が分からない場合は事前に税務署にいって相談をしておくとよいでしょう。確定申告の時期は大変混みあっているため、余裕をもっておこなうことが大切です。

また、確定申告は済ませたけれどもあとから家賃収入の計上が漏れていて、結果的に所得が増え本来納めるべき税金が少なくなってしまっていた場合には修正申告、経費計上の一部が漏れてしまって、結果的に所得が減り、本来納めるべき税金が多くなってしまっていた場合には更正の請求ができます。子修正申告もしくは更正の請求をおこない正しい数字で税額を再計算する必要があります。修正申告と更正の請求の期限は5年になります。5年以上前に確定申告をしたもので修正申告や更正の請求があっても、手続きできないので注意しましょう。 

アパート経営にかかる税金一覧！経営にかかる費用を抑える方法も紹介

6. 会社の給料と家賃収入、両方ある場合の処理方法

ここまでみてきたように、会社の給料は雇用主である会社が年末調整をおこない、源泉徴収票を発行します。そして家賃収入に関しては自身で収支計算をして不動産所得の決算書を作成します。ここまで準備ができたら二つの収支を合算して計算をして税額計算をする確定申告書の作成になります。まず給与収入と給与所得の欄を埋めていきます。 

給料収入と給料所得に関しては、会社から発行される源泉徴収票をみれば数字が分かるようになっています。

次に不動産収入と不動産所得の欄を埋めていきます。不動産収入は経費を差し引く前の家賃収入になります。不動産所得は経費や青色申告特別控除などを差し引いたあとの数字です。

ここまで出来たら、給与所得と不動産所得を合算してその年の所得金額を計算します。

仮に不動産事業で大規模修繕があったり、減価償却が残っていたりした場合など、収支がマイナスになっている場合は給与所得と損益通算ができます。

給与所得と不動産所得の合算した所得が算出できたら、今度は所得控除を計算する必要があります。年末調整のときに生命保険料や地震保険料の控除証明書や、iDeCoの控除証明書などを提出していれば、確定申告書を作成するさいにその数字を所得控除の欄に転記をします。また社会保険料控除に関しても、源泉徴収票に記載されています。もし会社の年末調整のときに保険の控除証明書やiDeCoの控除証明書など提出が漏れているものがあったら確定申告のときに、数字を記載することで所得控除を受けられます。

源泉徴収票に数字が記載されていないものとして、たとえば医療費控除やふるさと納税でワンストップ特例を使用していない場合の寄付金控除といったものが挙げられます。

合計所得金額から所得控除の金額を差し引いたものが課税所得になります。日本は累進課税制度なので、課税所得に応じた税率で計算すると、その年に納めるべき税金の金額が算出されます。

不動産所得がマイナスになっていて給与所得と損益通算した場合は、税金を納めすぎているため、確定申告をおこなうことで税金の還付を受けられます。不動産所得がプラスであればその分の税金を確定申告して納税する必要があります。

納税の方法としては、そのまま税務署で現金納付する、クレジットカード払いする、口座から引き落とすといった方法があります。

7. アパート経営をするうえで必ず行わなければならない確定申告

会社員や公務員の方は毎年年末調整はやっているから分かるけれども、確定申告のやり方までは分からないという方が多いでしょう。もしこれからアパート経営をしていくのであれば不動産の決算書作成と確定申告は避けては通れない道です。

決算書を作成するには最低限の簿記の知識が必要ですし、青色申告特別控除を使うなら複式簿記の知識も必要になってきます。

また確定申告をやらないとペナルティもあるため、分からないから何もしないではなく、自分でも調べてみてやってみる。それでも分からなければ事前に税務署に相談することもできます。

不動産所得の場合は給与所得などと損益通算ができるというメリットもあります。ただし損益通算のメリットを享受するためには確定申告が必要です。

一度経験をすればそれほど難しいことではありません。正しく確定申告をして税金を納めるようにしましょう。

こちらの記事でアパート経営における節税方法について解説していますのであわせてご覧ください。

アパート経営を法人化させるメリットを解説！税制を知って安定経営しよう

株式会社マリモでは、多くの物件を提供しており間取りの種類も豊富です。
また、優良物件を多く抱えており、利用される方に最適な物件を提供しています。
豊富な経験から、初めてアパート運営される方でも安心してご利用してもらえます。
弊社の木造アパート経営の情報はこちらからご確認ください。